图说:普陀区常高公寓物业管理得到居民认可 新民晚报记者 杨玉红 摄(下同)

物业企业要求提高服务费,业主有不同想法,要是不涨价,物业企业就要撤离。是同意涨价、留住原物业企业,还是不同意涨价、重新选聘新物业企业,这曾经是摆在普陀区常高公寓业委会和小区业主面前的一个问题,也是现实中许多住宅小区或早或晚都会遇到的问题。这个问题怎么解决?

续聘,还是重新选聘?

普陀区常高公寓建于1997年,小区自交付以后,一直由沙田物业提供物业服务。2022年3月,物业服务合同到期。当年9月,小区新一届业委会当选后,开始着手与物业企业商量签约事宜。由于小区物业服务费已经十多年未调整,物业企业成本压力较大。沙田物业提出“续签物业服务合同、同步提高物业费”的要求,建议物业费上调0.64元/平方米。

业主们听说物业费要上调,议论纷纷:“为啥要涨物业费?”“不建议续聘老物业”“重新聘一家收费低的物业公司”……

“我们面临两个选项,要么‘续聘老物业、并上调物业费’,要么‘选聘新物业’。”业委会主任李础农回忆道,在曹杨新村街道和普陀区房管部门指导下,业委会与居委会沟通商量后,决定提出两个方案征询全体业主意见:一个方案是续聘沙田物业并上调物业费;另一个方案是通过公开招标重新选聘一家物业企业。

征询单发到业主手里后,不少业主陷入了两难:“老物业在小区服务十多年了,管理规范,让人放心”“新物业能提供什么服务标准?如果降低服务标准,更糟心”……最终,书面征询单统计结果显示,73.72%居民选择了“续聘老物业”。

调价,涨多少才合适?

接下来要面临的问题就是:“物业费涨多少才合适?”

多层住宅业主的反对声音最大。小区多层住宅党支部书记陈似珍说:“多层住宅原本物业费为1.05元/平方米,一次性涨价超过50%,不少老居民表示‘接受不了’。”

“我们提交上调0.64元/平方米的方案,参考了多方数据。”沙田物业副总经理叶林说,一方面,小区物业费十多年未调整了,其间服务成本增加了不少,且续签合同为五年,预示着未来五年增加的人力成本要分摊进去;另一方面,第三方专业机构对小区物业服务价格的评估结果显示,多层住宅物业费为1.58元/平方米,高层住宅物业费为2.11元/平方米。此外,上海市住宅物业服务价格监测信息平均值表明,普陀区多层商品住房为1.48元/平方米、高层商品房为2.07元/平方米,内环至中环区域的多层商品房为1.38元/平方米、高层商品房为1.96元/平方米。“我们唯一的欠缺是,没有考虑到业主们的心理预期。”

于是,在小区党员学习活动、楼组长会议、业主代表会议上,业委会先后发放了数百份物业费调价幅度征询单。调研活动持续了3个多月,统计结果表明超过70%的业主选择了“同意上调0.3—0.4元/平方米”。

“小区物业服务人员有21名,这个调价幅度很难持续。”叶林直言。针对这一情况,小区“三驾马车”又先后邀请楼组长、居民代表召开20多次协商会,根据业主反馈的意见,向物业企业提出了“在不影响小区居住品质的基础上,适当压缩物业服务人员”的建议。同时,约定在合同期内,将物业费上涨幅度与最低工资指导线调整幅度挂钩,适当消化人力成本上涨产生的压力。

这一经过反复讨论、征询意见的调价方案在后来召开的业主大会上高票通过,并于当年开始执行。“2023年年底,小区物业费收缴率超过了96%,这意味着调价方案得到了业主们的充分肯定和支持。”李础农说,居民的事由居民说了算!“三驾马车”开门议事,从“问题”出发,让“满意”落地。

新民晚报记者 杨玉红

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