18年中国楼市火得一塌糊涂，商品房销售额和均价都创了历史新高，大家买房热情特别高，可马云偏偏说八年后中国最便宜的就是房子，房价会像葱价一样低，当时大伙只当是玩笑话，没人相信。

2026年 “十五五” 规划马上要启动，楼市风向已经彻底转了，即将迎来三大关键转变，马云当年 “房价如葱” 的预判，这次真能实现吗？

如今的市场正在演绎着令人瞠目结舌的“折叠剧情”，把目光投向遥远的东北边陲，在鹤岗这样的城市，房子已经脱去了不动产的金身。

只需掏出口袋里用来买生活杂物的几万块闲钱，就能随手换来一套拥有完整产权的现房，在那里，售楼处哪怕把嗓子喊哑，也难以填补空荡荡的大厅，房子成了持有者手中烫手的负资产。

可仅仅把视线南移两千多公里，画风却经历了从地狱到天堂的暴力切换，在寸土寸金的香港铜锣湾，一场惊人的交易正在嘲弄着“葱价论”的普适性。

阿里跟蚂蚁集团干脆利落，直接砸了66亿港元，把港岛壹号中心的13个核心楼层给拿下了，而且不光是商业地产，今年前三季度香港的顶级豪宅，价格不光没往下掉，反倒逆势涨了3.2%，硬是在行情里走出了独立行情。

毕竟资本的嗅觉永远是冷血而精准的，它们用天量的真金白银投票，划出了一条清晰的楚河汉界：在这个世界上，确实有“如葱”的房子，但也永远存在硬得崩掉牙的“金砖”。

这种巨大的反差，不仅仅体现在极端的南北两端，更像是一种会传染的病症，渗透进了内地的每一条街道。

北京金融街和上海陆家嘴的优质写字楼，无论外界局势怎样，这里的年化租金回报率依旧死死钉在2.5%到3%的区间，成为顶级富豪和机构眼中穿越经济周期、对抗通胀的避风港。

而那些失去了光环的三四线城市，前三季度二手房中位价平均跌去了18%，像河北衡水，二手房均价苦苦支撑在六千元上下，下辖的枣强县更是跌穿了四千元关口。

究其根本，是因为支撑房价的底层逻辑发生了基因突变，过去二十年，楼市的上涨靠的是一种近乎宗教般的“信仰”，坚信房价只涨不跌，哪怕是一座空城，只要有人信，价格就能炒上去。

但现在，信仰崩塌，取而代之的是赤裸裸的生存法则：产业和人口。

在深圳的核心区，房价逼近六万元一平米且稳中有升，这背后不是虚无的概念，而是华为、腾讯等科技巨头写字楼里彻夜不灭的灯火，是数以百万计哪怕削尖脑袋也要挤进来扎根的年轻人。

是这些真实的汗水和野心，托举起了城市的价值，反观那些人口净流出高达312万的收缩型城市，年轻人大学毕业，留下的只有日益老龄化的社区和没有支柱产业支撑的空壳，房子建得再多，最终也只能沦为钢筋水泥的丛林废墟。

这种残酷的价值重估，甚至残忍地切分了同一个城市的不同命运，在北京西城区，背靠稀缺名校资源的老破小，依旧是家长们眼中的圣杯，价格坚硬如石。

而在那些没有地铁延伸、缺乏三甲医院和优质学校的远郊“睡城”，开发商即便打折打到骨折、送精装修、送物业费，也难以挽回购房者的心。

因为大家终于明白，没有产业和生活配套支撑的房子，只是一堆建筑材料的堆砌，甚至不值建筑成本。

如果说地段和产业的分化是市场的自我修正，那么供应端的巨变则是一场从头到脚的“降维打击”。

即将到来的2026年，不仅仅是一个时间刻度，更是中国居住品质的分水岭，那些曾经为了追求高周转而批量制造的“火柴盒”住宅，正在被时代无情淘汰。

住建部的一纸新规摆在面前：新建住宅层高必须在三米以上，四层及以上必须装电梯，且电梯必须能容纳急救担架，这些硬性指标看似枯燥，实际上是对老旧住宅的判决书。

要知道，当急救担架无法进入狭窄的电梯，当老房子的隔音差到能听见邻居的咳嗽，当采光和保暖成为奢望，这些不仅无法满足现代居住需求，甚至连生命通道都难以保障的房子。

即便是那些曾被视为改善的新盘，如果不能达到这些新国标，也会瞬间沦为次级品。

更深层的影响来自于“国家队”的全面入场，“十四五”期间，全国累计建成了1100多万套保障性住房，这不是一个简单的数字，这意味着解决了3000多万新市民和年轻人的安身立命之所。

这些保障房大多占据了交通便利的核心地段，配套设施一应俱全，当年轻人不再需要掏空家里两代六个钱包就能在城市体面地住下来时，那些远郊、低质的商品房便彻底失去了原本是被迫接盘的刚需客群。

市场倒逼之下，商品房被迫走上了“精品化”的独木桥，数据显示，从2019年开始，重点30城120平米以上的大户型供应占比就在持续攀升。

以后楼市的规矩其实特简单：普通人想有个安稳住处，国家的保障房会兜着底，不用愁没地方住，但要是到商业市场上买房，那可就不一样了，只有那些地段、品质、配套真拿得出手的“好房子”，才能站稳脚跟活下去。

这逼得开发商不能再像以前那样糊弄了事，必须拿出隔音好、设计优、服务佳的长期资产，才能让挑剔的买家掏钱。

咱们也能看到，新疆伊宁南苑这些地方，确实在搞老旧小区改造，拆了围墙把小院合并，把乱七八糟的管线埋到地下，还硬生生挤出来些停车位，但说实话，这顶多算是给破旧的老房子修修补补，算不上大升级。

在时代的洪流面前，这种修补难以改变地段和产品力的本质缺陷，没有稀缺性，就没有抗跌性。

政策的风向其实早就明牌了，首付比例降至历史低点15%，商贷利率和公积金利率一降再降，换房还能退税，甚至连曾经雷厉风行的限购政策，在上海等一线城市的外环外也几乎名存实亡。

但这一切的宽松，绝不是为了鼓励再去炒那一堆毫无价值的“葱”，而是为了给真正的居住需求松绑，为了让楼市软着陆。

国家动用“金融16条”、“三支箭”，设立“白名单”注入数万亿贷款，并不是要救所有开发商，而是为了保交楼，确保那近2000万套房子能交到老百姓手里。

现房销售的试点更是在告诉所有人：那个“赌运气、买期房”的盲盒时代结束了，未来是“见货付款”的实物时代。

站在这个新周期的门槛上，对于每一个普通人来说，买房的逻辑已经彻底变天。

以前闭眼买房就能实现阶级跃升的神话破灭了，现在买房变成了一项需要精算现金流、考量产业前景、评估建筑寿命的高技术含量决策，金融属性在退潮，居住属性在回归。

当下的楼市，正如同一片退潮后的海滩，裸露出的礁石和散落的珍珠一目了然，对于手里攥着老破小或者远郊房产的人来说，现在是必须警醒的时刻，因为时间的流逝会让这些非核心资产加速贬值。

而对于那些真正能够穿越周期、被定义为核心资产的房子，它们将不再是普罗大众眼中的“葱”，而是只有少数人能拥有的“金”。

这才是马云预言背后的全部真相：大部分平庸的砖头终将回归尘土的价格，而真正承载生活品质和城市未来的资产，将依然昂贵。

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