中央政治局4月25日会议定调房地产，一场行业深度重构正拉开大幕。从土地到住房，从价格到模式，市场底层逻辑已悄然生变，普通人买房、房企转型都该看清这些新趋势。土地：告别“摊大饼”，精耕“黄金地”土地供应量“断崖式”缩减，2025年多地宅地供应砍半，但核心地块却遭疯抢。杭州某地块拍出28%溢价率，创近三年新高。这背后是地方政府主动“断舍离”——减少无效供地，集中资源打造精品地块。对房企来说，拿地不再拼规模，而是比眼光，能精准押中潜力板块的才是赢家。新房：卷完价格卷品质，现房成“定心丸”市场进入“改善时代”，120㎡以上大户型占比飙升至38%。头部房企铆足劲拼产品力，华润的“绿色科技”、绿城的“垂直森林”项目，溢价率超20%。更关键的是，现房销售成主流，深圳现房占比达35%，购房者宁可多掏钱也要“所见即所得”。房企若还抱着“图纸卖房”的老套路，注定被淘汰。二手房：学区房“王者归来”，老破小“涅槃重生”学区房需求强势反弹，北京西城某学区房价格回升18%，优质教育+次新房组合仍是硬通货。更值得关注的是，杭州“原拆原建”政策让老破小逆袭，签约率98%的小区，置换后房价直接翻番。对购房者而言，与其纠结新盘交付风险，不如盯紧这类“确定性资产”。房价：分化加剧，城市、产品、资源说了算一线城市房价企稳回升，深圳湾豪宅突破30万/㎡，而部分弱线城市仍在探底。城市能级、产品类型、资源禀赋成了定价“铁三角”。深圳租售比回升至2.8%，超过国债收益，吸引险资、REITs跑步入场。对投资者来说，闭眼买房的时代结束了，必须精打细算算好“租金回报账”。模式：从“卖房子”到“管社区”，轻资产突围房企转型按下加速键，绿城代建规模破1.2亿㎡，万科物业增值服务收入占比超35%。未来房企的竞争，不是比谁盖楼快，而是看谁能把社区运营好、让资产持续增值。对购房者来说，选择开发商时，除了看房子质量，更要关注其后期运营能力。房地产这场大变局，既是挑战，更是机遇。看清趋势、踩准节奏，才能在新周期里稳稳扎根。

专家：房地产市场底层逻辑悄然生变


                                        
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