过去的2023年房子迎来了贬值潮，但是2023年底平均房价依旧高达9600元/平方米，仅跌回了2020年的房价水平。那么，现在房价还高吗？仅凭数字或许并不全面，因为每个城市的经济状况、居民收入都各有千秋。国际上，有一个更为科学的评判标准——房价收入比。
房价收入比，简而言之，就是一套房子的平均总价与一个家庭年均收入的比值。这个比值越高，说明房价相对于居民收入而言越显得昂贵。那么，在我国，这个比值究竟达到了怎样的水平呢？
根据上海易居研究院的权威数据，2020年，全国50个城市和100个城市的平均房价收入比分别为13.3和9.2。更值得关注的是，像北京、上海、厦门和海口这样的热门城市，其平均房价收入比已经超过了30，而深圳更是高达惊人的48.1。
这样的数字意味着什么呢？以深圳为例，一个普通家庭若想在这座繁华都市购置一套房子，理论上需要全家人不吃不喝地辛勤劳作整整48.1年。这无疑突显了房价与居民收入之间的巨大鸿沟，也警示我们房价问题已经不容忽视。
当然深圳作为我国的房价高地之一，房价无疑达到了惊人的水平，鲜有城市能与之匹敌。尽管许多城市的房价并未达到深圳或北京的程度，但普遍而言，它们仍然与当地居民的实际收入水平产生了显著的差距。如今，年轻人在购房过程中，大多需要依赖家庭的资助，甚至仅能凑齐首付，独立承担购房压力的年轻人可谓凤毛麟角。这并非源于年轻一代的懈怠，而是由于房价高涨，使得普通工薪阶层难以负担。然而，即便在这样的市场环境下，由于房产投资的强大吸引力，许多人仍投身于房产市场，进一步推高了房价。
然而，过去两年间，房价开始出现了明显的下行趋势，房产的盈利效应也大幅减弱。随着房产市场的降温，购房者的观望情绪逐渐增强，购房决策变得更加审慎。相应地，许多投资者开始转变策略，不再盲目购入房产，反而选择大规模抛售手中的房产。在此背景下，业内专家纷纷预测，随着楼市供需关系的失衡加剧，2023年楼市已经迎来“贬值潮”，今年的房价走势或将继续超出人们的预期。
对楼市的这一看法，源自于我国楼市供需关系的巨大转变。据国家统计局权威数据显示，截至2023年，我国城镇居民的人均住房面积已跃升至40平方米以上，这一数字不仅远超欧美发达国家的33平方米，更彰显了我国住房条件的显著改善。此外，央行发布的最新统计报告也指出，至2019年底，全国96.86%的城镇家庭已拥有住房，且户均超过1.5套，更有超过41.5%的家庭拥有2套及以上的房子。这些详实的数据无不昭示着，我国的住房资源已从紧缺走向过剩。即便城镇化进程稳步推进，每年新增的约800万套商品房也足以满足新流入城市的人口需求。
值得一提的是，自2016年提出的“房住不炒”理念已深入人心，楼市炒作现象得到了有效遏制。如今，人们的购房观念也在悄然发生变化。过去，许多人购房主要是出于投资目的，导致了住房资源的错配和房价的持续上涨。而现在，炒房客开始大规模抛售房产，市场中的住房资源流动性得到了显著改善。这一转变不仅有助于楼市的健康发展，也让更多人能够享受到适宜的住房环境。
二手房市场遭遇供过于求的局面，新房市场亦不例外。如今，不仅是投资客纷纷撤离，就连刚需购房者也开始持币观望。自2023年3月起，全国新建商品房成交量的月环比持续走低，即便是在2023年的传统的“金九银十”楼市旺季，也未能扭转市场颓势。更重要的是，2024年1、2月份全国商品房成交量再度大幅下跌，这意味着房子是越来越难卖了。据统计数据显示，截至2023年底，全国100个城市的新建商品房库存总量依然高达5亿平方米。尽管当前库存总数据尚未出炉，但可以预见的是，新房库存压力依然沉重。
高企的库存意味着房屋销售困难，同时，这也暴露出开发商面临的巨大负债压力。因为大多数房企都是依赖于高负债、高周转的运营模式。随着房屋销售陷入困境，房企的资金回笼速度逐渐放缓，资金链愈发紧绷。
相较于追求高利润，如今的房企更渴望“生存”。因此，众多房企纷纷开启降价促销策略，试图通过价格吸引购房者入市，以缓解资金压力。对于房企而言，唯有迅速回笼资金，才能有效缓解资金链的紧张局面，并降低负债率。
进入2024年，尽管各地政府纷纷加大救市力度，但楼市仍未能展现出明显的回暖迹象。因此，我们有理由相信，在接下来的一年里，房企们将继续采取降价促销策略，并可能加大促销力度。对于那些长期以来习惯于房价上涨的人来说，2024年的房价走势或许将出乎他们的预料。
新房期房的降价潮猛烈冲击着二手房市场，给市场带来了沉重的压力。开发商为了快速回笼资金，纷纷降价促销，这一趋势不仅改变了房价的走势，更让人们对楼市的稳定性产生了深深的疑虑。然而，对于一二线热门城市，由于其独特的人口吸引力和旺盛的住房需求，这种降价潮的影响可能会得到一定程度的缓冲。但对于三四线城市，房价高涨、住房资源过剩和人口流失的问题，使得房价回调的风险逐渐增大。
在笔者看来，不论是在哪个城市，哪些地段，基于当前的楼市环境和供需关系，有两类房子尤其需要警惕贬值的风险。
首先是位于城市远郊的房产。这些地方的房价曾一度被过度推高，但缺乏必要的配套设施、交通便利性和人口、产业支撑。对于真正需要购房的人来说，这些地方的通勤时间长，生活不便，且未来发展前景并不明朗。如今，随着炒房客的撤离，这些房产的价格很可能会失去支撑，大幅下跌的风险正在逐步增大。
另一类面临贬值风险的房子是市区内没有优质学位加持的“老破大”住宅。尽管旧改政策正在推进，但这些老房子已经失去了拆迁的价值。没有优质学位作为支撑，再加上其面积大、总价高，这些房子将越来越难以吸引购房者。毕竟，购买这些“老破大”的资金，足以在附近购买一套全新的商品房，享受更好的居住环境和配套设施。
综上所述，随着房产贬值潮的到来，持有多套房产的人无疑会感受到巨大的压力。但对于那些尚未拥有房产的人来说，这无疑是一个好消息，因为它将有助于降低购房成本，提高购房的可行性。最后，对于打算购买新房期房的人来说，确保开发商能够保质保量地完成建设是至关重要的，这样才能避免因为质量问题而引发的贬值风险。
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