谈及房产，许多人的脑海中首先浮现的便是高昂的房价，以及房产作为财富标志的形象。确实，截至2024年3月的数据揭示，尽管经过三年多的下跌，全国平均房价仍高居9200元，逼近万元关口。房价的高昂使得购房成本水涨船高，众多家庭的财富因房贷压力而集中沉淀于房产之中。据央行统计，房产类固定资产在家庭财富中的占比已逾越70%。
那么，房价何以能够持续20余年的上涨态势呢？答案归根结底在于供需关系的动态变化。自1998年商品房全面市场化以来，人们对住房的需求与日俱增，而当时住房资源的供给却捉襟见肘，形成了供不应求的局面。随后的十多年间，城镇化进程的迅猛推进，每年有近2000万人口从农村涌入城市，进一步拉高了城市中的住房需求，成为房价持续上涨的重要推手。随着房价的攀升，房产作为投资产品的吸引力日益增强，吸引了越来越多的投资者进入房地产市场。
近年来，尽管我国的住房资源总量在不断增加，甚至出现了过剩的现象，但由于投资客囤积了大量房产，市场上的住房资源依然显得捉襟见肘。因此，即便住房资源已经过剩，我国的房价依然呈现出上涨的态势。这一现状不仅揭示了供需关系的复杂性，也反映了房产市场调控的迫切性和重要性。
在房价不断攀升的背景下，我国在2016年9月开始实施楼市调控措施。历经几年，自2021年下半年起，房价终于迎来了持续的下跌态势，已延续三年。由于房价的持续走低，房屋的销售变得越来越具有挑战性。为此，不少房地产企业纷纷采取降价销售策略以加速资金回笼。二手房业主也不得不调整挂牌价格，以吸引潜在购房者。
这一现象意味着，对于刚性需求的购房者来说，购房压力在一定程度上得到了缓解，同时他们面临的选择也更加多样化。然而，与此同时，这些购房者也对购房产生了新的担忧：房价是否还会进一步下跌？毕竟，在房价高位时购房，不仅可能耗尽积蓄，还可能背负沉重的房贷压力。
那么，对于刚性需求的购房者来说，现在究竟是否应该购房呢？未来10年，购房与不购房之间的差异又将如何？在笔者看来，可以用七个字来概括：差距正逐渐缩小。这一结论并非空穴来风，而是基于当前楼市的三大趋势得出的。这三大趋势无疑为我们揭示了答案。
1、库存的消化或将成为新焦点，预计在接下来的几年里，楼市的主要任务将是刺激市场活力
回望过去的两年，各地纷纷启动了楼市振兴计划。进入2024年后，各地进一步强化了楼市扶持政策。多个城市更是大刀阔斧地解除了购房限制，如近期成都就全面取消了限购措施。除了限购政策的放宽，目前购买首套现房的首付比例普遍控制在20%，首套房的房贷利率也下调至约4%。此外，众多城市还推出了购房补贴政策。对于熟悉房地产市场的人来说，当前的楼市政策与2014年一揽子去库存政策差不多。
2、租售并进时代悄然崛起，租房者将共享与购房者同等的权益
近年来，国家积极推行租售并进策略，旨在破解广大民众的住房难题，构建多元主体供给、多渠道保障、租购并进的住房新模式，已然成为引领未来的住房制度蓝图。特别是租售同权的政策导向，若租房者能享有与购房者同等的权益，将为广大无力购房的群体打开一扇解决住房问题的大门。自2017年起，国家已逐步实施多项措施，助推租赁市场蓬勃发展。诸如北京、上海、南京、广州、郑州、武汉、重庆和成都等16个城市，更是被选为租赁市场发展的先行示范区。特别是2024年以来，众多城市纷纷加入收购商品房作为人才公寓的行列。由此可见，未来的租赁市场潜力巨大，租赁住房的占比将持续攀升。随着租售同权政策的不断深化，租房长期生活将逐渐为人们所接受，成为新的生活趋势。
3、随着住房资源的日益丰富和人们购房观念的转变，房价正逐步向合理的供需关系靠拢，预示着房价持续下跌和住房资源过剩将成为新常态。
据权威数据统计，截至2024年底，我国城镇居民的人均住房面积已跃升至40平方米以上，远超过国际上发达国家城镇居民人均33平方米的住房标准。这一数据不仅揭示了我国住房资源的显著过剩，更显示出大多数家庭已拥有适宜的居住空间。
值得注意的是，尽管我国的城镇化进程仍在稳步推进，但根据最新数据，2019年全国新建成商品房约750万套，足以容纳2250万人居住。与此同时，过去20多年里，每年约有2000万人涌入城市。这意味着，即便城镇化步伐不停，未来住房资源的过剩也将持续。加之国家对房地产市场的调控力度不断加强，以及人们购房观念的转变，房价将逐渐回归到与真实供需相匹配的合理水平。
综上所述，未来房价的走势将日趋平稳，暴涨暴跌的可能性将大大降低。随着租售并举和租售同权政策的深入实施，未来十年内租房与买房之间的差距将逐渐缩小。特别是租售同权政策的推进，将为那些在经济上无法立即购房的人们提供有效的解决方案，使租房成为解决居住问题的另一可行选择。
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