1998年的商品房改革无疑是一次巨大的成功，仅用20多年的时间，便极大地缓解了我国的住房紧张局面。在2000年，我国城镇居民人均住房面积仅有10平方米，然而，令人欣喜的是，到了2020年底，这一数字已跃升至超过40平方米。即便考虑到20%的公摊面积，我们的水平也已经非常接近欧美发达国家人均33平方米的标准。更加值得注意的是，我国的房地产行业仍保持着活力，每年都有大量的新建商品房投入市场，这明确地告诉我们，我国的住房资源已不再是问题，反而未来可能会面临住房过剩的挑战。
然而，虽然1998年的商品房改革为我国带来了显著的改变，推动了城市的快速发展和经济的繁荣，但也并非没有问题。楼市的过度炒作和房价的非理性上涨便是其中的突出问题，导致大量的房产集中在少数人手中。这造成了一个尴尬的局面：虽然总的住房资源看似过剩，但仍有许多人无房可住，甚至无力购买。此外，房地产行业的高负债和高杠杆问题也愈发严重，这无疑增加了行业的风险，也使得许多家庭因为购房而背负了沉重的债务。
为了应对这些问题，国家在2016年9月开始实施楼市调控政策，并已经取得了一系列显著的成效。现在，房价已经开始稳定下来，并有下跌的趋势，越来越多的人开始对房价持看跌态度。这无疑为我们解决住房问题，实现房地产市场的健康发展提供了有力的支持。
房地产行业作为经济发展的重要支柱，近两年来遭遇了前所未有的困境。为了护航房地产行业的稳健前行，自2024年起，各地纷纷出台了超过200次的楼市优化措施，这些举措力度之大，前所未有。不仅首付比例和房贷利率均创下了历史新低，北京、上海、深圳、广州这四大一线城市也相继放宽了限购政策。然而，面对市场反应的不尽如人意，各地政府正在加大救市力度，寻求更有效的解决方案。
针对当前房企所面临的资金困境，央行和银保监会联合发布了关于金融支持房地产市场平稳健康发展的通知。通知中明确提出，对于已到期的房企存量贷款，将给予展期支持；对于新发放的配套融资形成的不良贷款，将根据实际情况给予免责等优惠政策。此外，金融支持政策还将再延长一年，为房企提供更多的缓冲时间，助力其渡过难关。
换言之，目前楼市依然以稳定为主导，然而，房地产行业正面临着不容忽视的金融风险，因此亟需金融政策的扶持。房地产行业作为经济的支柱，与民众的生活息息相关，其发展受阻不仅拖累了经济步伐，更损害了众多期房业主的权益。由此可见，未来楼市的发展目标，应当致力于推动市场稳健而和谐的发展。在这种背景下，明年的楼市走向已经清晰：在降低民众购房成本的同时，楼市还有望实施“2个取消”措施。
第一个取消：释放房产流通新活力——取消限售
在许多人眼中，取消限售似乎与自己无关，因为他们并未涉足房产市场。然而，事实并非如此，限售政策的废除对整个房地产行业的影响深远而广泛。目前，众多城市仍受到限售政策的束缚，这使得许多房产所有者无法在短时间内自由交易，无疑限制了房产市场的活力与流动性。
一旦限售政策被废除，房产市场将迎来一股新的活力。届时，大量的房产将有机会进入市场，二手房的供应量将大幅增加。这样的变化预计将带动二手房价格更为合理，为广大购房者带来福音。尤其是那些渴望购房的家庭，他们将迎来更多选择，同时也有机会以更优惠的价格实现购房梦想。
不仅如此，取消限售还将为房产市场注入更多活力。那些成功出售房产的业主，将有更多机会选择品质更佳的住宅，而刚需购房者也能在更广阔的市场中找到适合自己的房源。这样的变革，无疑将促进房产市场的健康发展，实现双赢的局面。
第二个取消：废除期房销售
商品房预售制度，一度是我国房地产行业腾飞的“助推器”。凭借这一制度，开发商仅需少量资金便能启动楼盘开发，甚至在建筑尚未完工时便能迅速回笼资金。这种滚雪球式的扩张策略，使得许多房企在短时间内崛起为行业巨头。然而，风险与机遇并存。一旦房屋销售遇冷，房企的资金链将岌岌可危。房价下跌时，更是可能陷入资不抵债的境地。过去两年，不少房企因此资金链断裂，甚至一些城市因债务问题而破产。对于购买了这些房企期房的业主来说，他们面临的往往是遥遥无期的等待和无法交房的烂尾楼。即便最终能交房，也往往延期已久，且房屋质量难以保证。
鉴于此，废除期房销售显得尤为迫切。更值得关注的是，当前期房市场并不乐观。市场上充斥着大量二手房，其价格甚至比新房期房还要低。在这样的背景下，人们自然更倾向于选择价格更为合理的二手房。因此，大部分房企也面临着期房销售困难的困境，不得不选择将房屋建好后再进行销售。可以说，市场已经对期房销售失去了信心。这也正说明，现在是废除期房销售的最佳时机。2023年以来，深圳、北京、合肥、福州等城市已经率先在土地出让环节提出了“现房销售”的要求。随着这一试点的逐步推广，预计今明2年将有更多城市加入到废除期房销售的行列中。
从上述两点分析中，我们可以预见，未来两年内的房地产市场将更偏向于满足刚性需求购房者的期望，并且购房成本有可能会进一步下降。因此，我在这里强烈建议购房者在选择房源时，优先考虑二手房。这不仅是因为当前二手房市场中的价格优势显著，为购房者提供了更大的议价空间，增加了淘到好房源的机会，更因为二手房是实实在在的现房。这意味着购房者可以直观地了解周边的交通、基础设施、小区品质以及物业服务水平，大大降低了购房风险。更重要的是，购买二手房意味着即买即住，无需像购买新房或期房那样，承受长时间等待和未知交房风险的压力。
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