观点网 这个“寒冬”还远远没有渡过。

5月6日，景瑞地产（集团）有限公司披露信托违约情况。

根据公告，截至2024年4月，景瑞地产、子公司景熙置业和天津瑞华未能就信托借款与债权人达成新的展期协议，且通过寻找新的金融机构进行融资置换的方案亦未能落地，导致景熙置业未能偿还4.49亿元的爱建信托借款，天津瑞华未能偿还8548.42万元的中建投信托借款。

金融机构依旧对民营房企较为苛刻，有分析人士指出，即便已推出一系列支持政策，但民营房企的融资问题依然显著。

非良性的循环，造成部分地产商很难摆脱调整的困难。

另一方面，购房者对出险民营房企的脆弱信任则是雪上加霜。根据景瑞控股近期所披露的2024年前四个月销售业绩，前四月累计合约签约销售额约为6.55亿元，与去年同期相比下降近六成。

信托违约

根据景瑞地产披露的公告，其子公司景熙置业与爱建信托之间的信托借款协议出现逾期，该协议借款本金为4.50亿元，利率为11.50%，原定借款期限自2021年11月30日至2023年12月10日。

另一子公司天津瑞华与中建投信托签订的信托借款协议同样逾期，借款本金为4亿元，利率为10.50%，原借款期限为2020年12月18日至2022年12月17日，后展期至2023年7月，且该债务已被列为不良资产。

截至2024年4月，鉴于行业环境变动，景瑞地产、景熙置业和天津瑞华未能就前述信托借款与债权人达成新的展期协议，且通过寻找新的金融机构进行融资置换的方案亦未能落地，导致景熙置业未能偿还4.493亿元的爱建信托款，天津瑞华未能偿还8548.42万元的中建投信托借款。

景瑞地产表示，债务逾期的原因主要归结于行业周期性下行，导致项目销售不如预期，子公司未能在借款到期前通过销售归集足够的资金以归还借款。

目前，景瑞地产及其子公司正在调整销售策略，加速项目销售去化，并努力压降贷款余额。同时，公司正在与债权人及潜在的新金融机构沟通，探讨债务展期或融资置换的可能性。

景瑞地产在公告中强调，公司正面临流动性压力，并正在采取措施保障债券投资者的合法权益，包括协商债务展期、分期偿还等方案。公司承诺将严格按照法律法规，持续认真履行信息披露义务，并积极履行偿债义务。

能够发现，即便是从2022年下半年开始已推出包括三支箭、白名单等在内的一系列支持政策，但民营房企的融资问题依然显著。

这种情况源于政策辐射的区别性，导致房企依旧苦乐不均。“政策虽好，但阳光没有普照到大地。”一位经济学家曾在接受观点新媒体采访时指，对于安全性的驱使导致银行救富不救贫，好企业本来就不缺钱，差企业缺钱，银行也不敢贷。

这是一道难解的“题”--非良性的循环，造成部分地产商很难摆脱调整的困难。而从另一个角度，下行的市场叠加消费者对民营房企的脆弱性信任，也往往令民营房企面临更困难的销售境况。

艰难流动性

景瑞控股是一家以房地产资产管理为核心业务，聚焦一二线核心城市与都市圈的住宅开发、公寓、办公及物业服务等业态的企业，景瑞地产是其在境内的经营主体及发债主体。

起步于上海的景瑞，其实是一家上海老牌房企。早几年规模化诉求下，景瑞拿了不少三四线高价项目，但在外拓过程中，又忽视了对于上海大本营优势的巩固。

地产下行期，低能级城市的去化更为困难，作为民营房企的景瑞在购房者的审慎态度下面临更大挑战。

根据景瑞控股近期所披露的2024年前四个月销售业绩，前四月景瑞累计合约签约销售额约为6.55亿元，与去年同期相比下降了59.27%；合同销售面积约为4.05万平方米，合同销售均价约16165元/平方米。

而将时间线拉回到2023年同期，当时的销售额已录得接近五成的同比跌幅。2023年全年，景瑞控股合同销售额为37.87亿元，较上年降低46.5%。

近两年的销售状况直接体现在景瑞控股的业绩上。2023年，景瑞控股收入为72.95亿元，同比下降约7.8%；毛利为4.64亿元，毛利率为6.4%；年度净亏损18.41亿元，其中公司权益持有人应占亏损为17.21亿元。

于2023年12月31日，景瑞控股的借款为168.76亿元，其中123.04亿元将于未来十二个月内到期偿还，而银行存款及手头现金（包括受限制现金）仅为6.26亿元，净债务资本比率约为386%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

针对2021年以来市场下行及金融政策造成的流动性紧张，2022年7月，景瑞控股委任钟港资本有限公司为其财务顾问并委任盛德律师事务所为其法律顾问，启动境外美元优先票据的债务重组。

2023年8月，为了公平对待所有债权人，景瑞暂停支付所有境外美元优先票据本息。

截至2024年3月28日止，未支付2022年3月到期的12.75厘优先票据、2022年7月到期的12.0厘优先票据、2022年9月到期的12.0厘优先票据、2023年2月到期的14.5厘优先票据、2023年9月到期的12.75厘优先票据、2023年10月到期的12.5厘优先票据及2024年1月到期的12.0厘优先票据的本息，上述未支付导致景瑞控股96.94亿元优先票据借款逾期。