经济观察报 记者 田国宝 2023年12月刚开篇，各大银行涉房业务部门就忙起来了，召集部分房地产企业开座谈会的消息接踵而来。
自11月17日三部门联合召开金融机构座谈会后，农业银行、建设银行、交通银行、浙商银行等多家银行陆续召集房企开会，就企业融资需求、项目对接、债券承销与投资等多个方面进行交流。
一位银行人士告诉经济观察报，这是为金融支持房地产融资新政制定细则做准备。
在前述金融机构座谈会上，监管部门提出了“三个不低于”，一改2020年底出台的银行贷款“两道红线”的口径：各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速；非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
上述银行人士介绍，新政以2022年11月央行和原银保监会下发的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”）为工具蓝本，并结合“三个不低于”等最新要求实施，预计2024年初落地。
一位房企人士评价：这一轮地产融资新政与之前相比，更注重针对性、务实性和有效性。新政落地后，有望缓解部分开发主体和项目层面的资金压力。
老工具新用
多位银行人士表示，目前商业银行并没有收到任何白名单相关文件。也有个别银行从业人员称，监管方面确实草拟了一份涉房贷款的企业白名单，但这份名单更多是一种参考。
这份名单包括19家央企、13家地方国企、5家混合所有制企业、10家未出险的民企，以及3家已经出险但违约规模较小的民营房企。
一位国有大行人士表示，所谓50家房企白名单，只是监管层的建议，在新政落地过程中，银行会结合自身业务和风控标准，在自有名单基础上做相应调整。
在日常工作中，每家银行都有相应的企业白名单作为参考，白名单房企不一定全部能获得融资，没有进入白名单的企业也有获得融资的机会。
对外界传言的“为白名单房企发放无抵押流贷”等消息，多数银行和房企人士均表示可能性不大。一位区域银行人士表示，目前为房企提供流动资金贷款仍被视为违规，如果传言属实，意味着需要对原有监管体系进行调整。
上述银行人士表示，此轮融资新政仍以原有政策工具为主，但具体实施又不同于以往，属于“老工具新用”，“说明政策原来的落地情况没有达到监管预期，这一轮监管层更加重视和务实”。
上述区域银行人士认为，这次地产融资新政，一是为了控制风险蔓延，“没有出问题的房企，不要再出问题了”；二是为了保交付，不要新增问题楼盘，通过金融手段帮助项目获得交付所需资金。
对新政的效果，接受经济观察报采访的多数房企表现冷静，即便所有政策都能落实到位，依然解决不了房企的根本问题，并且，因为现在民企融资大部分只能用于保交付，不能用于还债或发展，“有的房企也不一定愿意去借钱”。
目前，主要的商业银行正在通过与房企座谈等形式，了解房企的困难和诉求，为制定细则做准备，待细则制定后，再下发到分行执行。
上述区域银行人士认为，监管部门要求银行平等对待各类房企，在一定程度上能够提升银行对借贷主体或标的项目的综合判断力，而不是简单秉持“出身论”，倒逼商业银行进一步聚焦业务本身，认真研判项目，做好贷后管理。
多位银行人士表示，新一轮地产融资新政不会突破原有监管规则和风控体系，防范风险依然是主线，更多是在已有工具基础上对实施细则做调整和优化。
各有难处
房企的资金来源主要是融资和销售回款，目前，销售回款面临两个方面的巨大压力：一是销售进一步下降，一位房企人士介绍，其公司前11个月销售额降幅超三成，个别区域降幅超过一半；二是回款，保交付是所有房企的第一要务，地方政府对预售资金实施全额监管，项目回款极大受限。
在这种情况下，融资显得更为重要，虽然监管下发一系列房地产融资政策，但落地效果并不显著。
2022年以来，民企发债以担保中票为主，银行主要充当债券承销和投资两个角色。即便有担保，也不是所有银行都愿意认购，除非房企承诺拿出一部分募集资金偿还存量贷款。
情况类似的还有开发贷，好的项目即便没有政策也会得到银行开发贷支持，差的项目，虽然政策鼓励，但银行执行层面格外谨慎，甚至要求房企提供额外抵押物。
一位股份制银行人士表示，目前地产风险处于可控状态，已经形成坏账的债务，以及展期且偿还风险大的债务，需要银行愿意牺牲约3-5年的利润，才可以化解风险。
但银行作为防范金融系统风险的核心阵地，其风险来源除了房地产，还有城投和其他领域。银行不愿也无力承担更多风险，因此在风控方面更加谨慎，对潜在风险容忍度更低。
多位银行人士强调，作为上市公司，银行除了贯彻落实相关政策，也需要对投资人负责。所以，监管层更多是鼓励银行支持房地产，而非直接下达指示，即便是“三个不低于”政策下，风控依然是无法逾越的红线。
上述区域银行人士表示，银行之所以不愿介入保交付配套融资，主要是保交付项目去化不好，多数项目的预售资金或开发贷已被挪用。无论哪种情况，都存在缺乏后续还款资金的问题。
如果房企愿意提供额外的优质抵押物，银行也愿意参与保交付项目配套融资，但对当前保交付项目的开发主体来说，符合抵押要求的资产并不多。
房企和银行人士普遍表示，房地产表面问题是爆雷风险，真正根源是市场下行，只有终端市场回暖，才能彻底解决房企难题。现有的融资政策只是延长了风险爆发的时间。
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田国宝经济观察报部门主任
不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。
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