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在当今经济格局中，中国房地产市场历经五年深度调整引发广泛关注，从 2020 年至今成交量较顶点时已下调 60%，这与全球多国房地产调整周期相比都堪称剧烈。

那么，中国房地产市场何时能走出低谷？未来又将如何破局？

就此问题，《聊一波》邀请摩根士丹利中国首席经济学家邢自强，与联办总干事王波明进行了深入探讨。

在对话中，邢自强指出，尽管市场已接近新稳态，但库存积压与资金难题亟待解决，只有中央层面强力介入，才能加速房地产市场进入平稳发展阶段。

邢自强：从 2020 年到现在，中国房地产的调整已持续约 5 年，成交量较顶点时已下调 60%，预计到 2026 年底，从价格到成交量将逐步进入趋稳期、平稳阶段。

大摩邢自强谈房价：何时能止跌企稳

王波明：自去年起，中央多次提及稳股市、稳楼市、稳消费，那么当前房地产形势究竟如何？

邢自强：今年新房开工量下跌 21%，从 2020 年至今，整个新房销售、开工供给量较顶点下跌 60%。如果将中国这轮房地产调整与全球经历过类似大起大落周期的经济体相比，如美国、日本、西班牙、爱尔兰、丹麦、比利时等，这些国家大多经历过一次房地产调整周期。

可以发现，中国房地产从 2020 年至今调整约五年，成交量下调 60%，

王波明：这一调整幅度确实较大。

邢自强：这与其他经济体房地产从巅峰到谷底调整结束、逐步进入新稳态、新常态的过程较为相符。

尽管当前房地产对经济有一定拖累，但似乎已逐渐看到曙光，即将进入稳态。不过中国有一个特点，即在一些没有人口流入的中小城市，房屋建设过多，供给过剩，因此库存消化需要时间。

从全国范围来看，目前新房库存加上待挂牌的二手房库存，需要 3 年多才能消化完毕，这也导致我们无法断言到今年底或明年，房地产的价格和成交量就能完全稳住，毕竟库存这个 “堰塞湖” 需要时间消化。

对此，决策层对库存问题提出了一些思索和探索，即地方政府是否可以适度回购一些库存，将商品房改造成保障性住房。

但这其中存在两个难点，一是在一些没有人口净流入、反而是人口流出的中小城市，库存最为严重，将其改造成保障性住房也无人居住，得不偿失；

二是在中大型城市，如 31 个省会城市，确实有人口净流入，有大量外出灵活就业人士希望有保障性住房来改善居住条件，让生活更有尊严。

但这就涉及到谁来出钱的问题，如果仅鼓励地方政府去做，而地方政府需自负盈亏，且在金融上要对其问责，地方政府计算后会发现，保障性住房收益率仅 1%，无法覆盖再贷款成本及每年的运营成本，难以自负盈亏。

因此，需要将其上升为社会保障体系改革的手段，由中央政府出钱，通过中央政府的资产负债表、财政拨款或中央银行介入，而不是让地方政府自负盈亏。

最后一个尚未完全打破的是对道德风险的担忧，毕竟在过去十几年房地产快速膨胀过程中，出现了一些无序扩张的情况，地方政府、房地产商、银行可能都从中获益。

现在中央政府可能会觉得若靠中央的钱来拯救，存在道德风险。

然而纵观全球房地产调整大起大落的过程，一些国家的中央政府和中央银行勇于打破这种道德风险的约束，及时出手，反而取得了更好的效果，加速进入了新稳态，美国、日本都有不同的经验可供我们参考。

王波明：确实，我们别学日本，不能再来一次持续 30 年的调整，这是老百姓无法承受的。

原本认为房子值 1000 万，这两年若下跌 20%、30%，老百姓就会觉得损失了两三百万，从而不敢消费，因此还得中央政府出手。若任由房地产市场自行恢复，还需要几年时间呢？

大摩邢自强谈房价：何时能止跌企稳

邢自强：一个较为合理、客观的预期是，到明年底，通过观察当前的供需情况，虽然仍存在缺口，但正在收敛，可能到 2026 年底，从价格到成交量将逐步进入趋稳期、平稳阶段。

不过，若有更强有力的中央政府资产负债表介入或中央银行采取某种手段，可缩短这一过程，让房地产市场更快、更早进入新稳态。

大摩邢自强谈房价：何时能止跌企稳


                                        
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