近年来，发生在业主和物业服务公司之间的矛盾纠纷日趋增多。部分业主因小区卫生清洁不到位、公共设施维护不及时、管理秩序不正规等原因，拒交物业费。近日，吉林省四平市中级人民法院审理了一起因物业服务瑕疵引发的物业纠纷案。

漫画：蔺颖

　　近日，四平中院审理了一起物业服务合同纠纷案，判决张先生向物业公司支付2019年至2023年期间物业服务费共计9030元。

　　2018年3月，张先生与某物业公司签订物业管理托管合同，合同约定张先生每年应向物业公司交纳物业服务费1806元。2019年起，张先生认为物业服务质量不达标，以小区存在消防通道停满车辆、楼道照明灯不能正常使用、电动车随意停放等问题为由，拒交物业费。物业公司经多次催缴未果，将其诉至法院，要求张先生支付2019年至2023年期间物业服务费9030元。

　　一审法院审理后认为，张先生抗辩物业公司物业服务存在瑕疵，但物业公司提供的物业服务具有整体性及公共性质，如个别业主以对物业服务个体感受或物业服务存在一般性瑕疵为由拒交物业费，会造成物业服务企业运营经费不足和服务积极性降低，导致物业服务企业难以维持正常服务水平，进一步导致服务质量降低，形成恶性循环，并损害其他正常交纳物业费的业主乃至全体业主的切身利益，故判决张先生向物业公司支付物业服务费9030元。

　　张先生不服，向四平中院提起上诉。

　　四平中院审理后认为，物业公司提供了物业服务，小区业主应按约交纳物业费。张先生在一审中提供照片、视频等证据，称小区存在消防通道停满车辆、楼道照明灯不能正常使用、电动车随意停放等问题，主张物业公司提供的物业服务不符合合同约定，上述证据虽在一定程度上反映出物业公司在提供的物业服务方面存在瑕疵，但不属于物业公司根本违约，物业服务瑕疵不足以构成拒交物业费的正当理由，张先生以上述理由拒交物业费于法无据，故判决驳回上诉，维持原判。

　　法官说法

　　物业服务局部瑕疵不能成为拒交物业费的理由

　　法官表示，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

　　按照合同约定交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务。如果物业公司已履行合同约定的义务，不宜根据某一短期内的服务质量或单个、局部瑕疵来认定物业公司服务质量不达标。因此，业主不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。

　　法官表示，对确系物业公司原因造成的权利损害，业主可通过侵权责任诉讼或其他合同违约诉讼进行合法维权。大部分业主对物业公司提供服务不满意时，业主可要求物业公司限期整改，还可通过法定程序选聘新的物业服务企业。物业服务企业应加强与业主之间的沟通交流，及时听取业主的意见和建议，不断提高服务质量，提升业主满意度。

(人民法院报)


                                        
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