本文来源：时代周报 作者：梁争誉
香港奢侈品市场向好，中环“包租公”开始联合奢侈品牌大手笔爆改高端商场。
6月26日，香港置地宣布启动“Tomorrow’s CENTRAL”项目，对置地广场进行全面升级，集团连同爱马仕、卡地亚等零售租户的总投资额预计超过10亿美元，折合约78亿港元。
香港置地在香港中环持有约45万平方米物业，是香港核心金融区单一最大业主。香港置地此次的改造对象正是位于香港中环的置地广场——知名奢侈品牌聚集地，这也是置地广场44年历史上最大规模的改造之一。
香港置地爆改置地广场的原因指向奢侈品市场走出独立行情。
香港特区政府统计处数据显示，2023年香港珠宝首饰等奢侈品销售额同比增长54.9%。香港置地旗下在港商场表现亦不俗，2023年其零售租户销售额同比增长40%，平均租金增长约15%至203港元/平方尺/月。
“我们最忠实的客户群消费占会员计划销售总额的80%。2023年这些客户在置地广场的人均消费高达100万港元，而且他们每隔一周就会来到置地广场购物。”香港置地香港及澳门商用物业首席商场业务总监李国荣透露，置地广场前70名客户去年的消费额高达10亿港元。
香港中环，时代周报记者摄
78亿港元爆改商场
这是一次由业主和租户共同投资参与的改造，租户出资额度甚至超过业主。
据了解，针对置地广场的升级，香港置地方面计划投资超过4亿美元（折合约31亿港元），全面扩建及升级置地广场的零售物业组合。
香港置地表示，“Tomorrow’s CENTRAL”项目的资本支出将以三年支付。截至今年一季度末，香港置地负债率为16%，可动用流动资金约242亿港元。
置地广场多家现有奢侈品牌租户将额外投资约6亿美元（折合约47亿港元）。承诺投资的奢侈品牌包括卡地亚（Cartier）、香奈儿（Chanel）、迪奥（Dior）、爱马仕（Hermès）、路易威登（LOUIS VUITTON）、普拉达（Prada）、圣罗兰（Saint Laurent）、苏富比（Sotheby’s）、蒂芙尼（Tiffany & Co.）和梵克雅宝（Van Cleef & Arpels）。
Prada亚太区域总裁Giulio Brini表示，“自Prada集团在30年前于置地广场开设亚太区首间门市开始，香港置地一直是我们的重要合作伙伴，这不仅是长期合作的见证，同时是集团在奢华目的地的战略存在。”
根据规划，香港置地将分别于置地广场中庭、置地历山及置地太子各打造三座楼高两层至八层不等的旗舰地标，于置地遮打建造一座旗舰地标。这十座地标将把主要奢侈品牌租户租用的零售楼面面积增加一倍至超过2.1万平方米，成为个别品牌全球最大门市之一。
置地广场中庭，图源：香港置地官网
“Tomorrow’s CENTRAL”项目为期三年，第一期工程将于今年第三季度开始。
“虽然在升级期间租金收入会暂时稍微减少，但集团预期该项投资可于日后带来更强劲的租户销售和零售收入增长。”香港置地表示，Tomorrow's CENTRAL"项目将有助集团进一步拓展在亚太奢侈品零售市场所占份额。
与日本争夺奢侈品客户
即便香港奢侈品市场表现一枝独秀，也同样面临不小挑战。
2023年8月，国际市场调查公司Euromonitor发布的《全球奢侈品市场》报告显示，香港超过瑞士与阿联酋，重新成为全球人均奢饰品支出最高的市场。
香港特区政府统计处统计数据显示，2023年香港零售业的零售总额临时估计为4067亿元，同比增长16.2%。其中，珠宝首饰、钟表及名贵礼物的零售总额同比增长54.9%，为各类别最高。
普华永道今年4月发布的《中国内地及香港地区奢侈品市场报告》亦强调，香港个人奢侈品市场受消费激励措施等正向政策推动缓慢复苏，预计将以4.5%的年均复合增速增至2030年1258亿港元规模，增长最多的三大类奢侈饰品为皮革制品、珠宝及腕表。
图源：普华永道中国
普华永道同时指出，香港今年仍面临美元及港元持续强势，导致奢侈品价差缩小，价格优势减少。
眼下，香港奢侈品市场最大的对手或是日本。
近期，由于日元持续贬值，汇率差拉大，大量游客赴日消费。据港媒报道，清明及复活节假期，大量港人涌到日本旅游，旅客“挤爆”东京成田机场，有港人排队近4小时才能取到行李。
数据层面亦有所体现。
今年4月，香港零售业总零售额为296亿港元，同比下跌14.7%，珠宝首饰、钟表及名贵礼物录得较大跌幅，同比下跌28.7%。香港特区政府发言人表示，4月零售额显著下跌，部分原因系复活节假期大批居民出境，不但影响他们离港期间的本地消费，亦可能会减少外游前后日子的消费。
“目前确实有顾客流失，其或会到日本进行购买（奢侈品）。”李国荣认为，客户赴日购物是受价值驱动，集团会继续提升旗下商场奢侈品购买的体验，希望能吸引更多消费者。
“香港的优势之一依然是其为全球财富中心，同时相信香港奢侈品零售市场的能力，亦可见消费趋势在向好。”李国荣表示。
香港财政司副司长黄伟纶出席香港置地“Tomorrow’s CENTRAL”项目启动发布会。他表示，香港今年全年举办逾210项大型活动，预计吸引约170万名旅客参与，带来约72亿港元消费额，全年访港旅客数字有望冲击5000万人次。
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