文|潘永堂

行业灯塔形象，受损了吗？

万科，能挺过2025年吗？

在老潘上篇《2025年，万科挺过去》一文分享后，收获了全国各地近100条犀利评论，网友们有批判也有期待，有爱意也有恨意，当然也涵盖了万科10年以上老员工的叹息无奈、万科购房者的担忧、地产同仁乃至美国粉丝的关切……此刻，他们对风暴中的万科，给出了360度犀利评价。

360度评价是多角度的，毕竟，一家企业看自己总有些自恋；当然，网友评价虽然贵在“真实”，但往往也自带“片面、立场和情绪”。

所以，辩证看万科，多立场看万科，是老潘强调的。

网友神评1

万科跌倒，百姓吃饱？

山东粉丝来了一条神评论——万科跌倒，百姓吃饱。

乍一看有点瘆得慌。下面还有跟风留言——同意，万科一鲸落，万物生！

其实老潘也知道，这些年，开发商的名声是不好，似乎“高房价之痛、暴利、大比例虹吸全社会资金、降标交付、烂尾润跑”等都让老百姓对开发商有一种仇视心理。

但这也不至于上升到——万科倒，百姓吃饱！

老潘逆向思维反驳了

今天信心比黄金贵重1000倍，一旦万科作为“行业灯塔”倒下，不仅不会万物生，还会损万物。

核心在于万科轰然倒下，势必会对房地产带来“行业级”信心的大地震，购房人信心会加速崩塌，消费收缩下探会更猛，而其他房企也会进一步收缩投资（不少房企跟老潘吐槽说，要是万科龙湖都倒了，这个行业就没必要完了），最终房地产投资和销售下挫继续拖累经济下滑，而经济下行后，企业会更多降本裁员，更多老百姓会面临收入锐减或是下岗，这个传导链是惊人的。

同时截止当下，万科企业员工人数多达13万人，若万科倒下了，13万人失业将是经济社会动荡的大包袱。

有粉丝反驳，万科不是韩国三星之于韩国经济，但依旧不能低估万科的“灯塔”效应。

一则相比昙花一现的恒大，碧桂园的行业一哥，相比拥有央企身份的保利销售一哥，万科虽然眼下有些问题，但万科，依旧是中国房地产最长时间、最具企业情怀、综合发展相对均衡的“行业灯塔”。

二则不能忽视万科是中国经济最大行业的多年“行业一哥”，是地产人的“精神灯塔。”所以，万科万一倒下会产生连环、多轮、持久的冲击波，最终间接影响房地产上下游乃至整个中国经济。

毕竟，房地产本身就是中国经济的一号产业，占GDP比重最大，且传导上下游50多个产业，比如今天腰斩后的24年房地产依旧有9.6万亿的盘子。所以，作为这么一个巨无霸行业，万科的倒下，会形成“房企和50多个产业”进一步链式冲击波下坠。

值得意外的是，昨天万科总裁祝九胜被公安带走的传闻，竟被带入外交部答记者问现场，由此可见，问题的严峻性、重要性可见一斑。

法新社记者：昨天中国媒体报道称，在香港上市的万科公司首席执行官被公安机关带走。外交部能否证实？如消息属实，外交部能否提供更多细节？

郭嘉昆：我不了解你提到的具体情况，建议你向主管部门询问。

神评2

万科倒了，整个地产行业不用再看了

都不希望万科倒下。

四川甘肃河南粉丝表示：其一，万科是市场化的标杆，万科倒下，就不要说中国房地产还有“市场化”；其二、对老万科人而言，万科就像母校、像旗帜，真心希望万科不要出问题。

当然也有粉丝表示：整个房地产行业都是烂的，万科不是行业标杆，新时期真正的行业标杆是

类似“绿城、合生、滨江”大型房企以及类似“永威、金沙”的中小房企。

老潘要补充的是，眼下昔日百强房企已经有46家民营房企爆雷了，经过第一轮三高民营（恒大、华夏幸福），第二轮准三高（旭辉、碧桂园）等的爆雷后，眼下万科、金地、龙湖、新城、美的、滨江已是经历过21年高峰期且依旧没爆雷的几根民营独苗。（万科，金地骨子里还是民营房企）

万科一旦爆雷倒下，意味着房地产“市场化”已到达尾声，意味着民营房企最后的顶梁柱坍塌，那么，唇亡齿寒，另外不到5家的残存规模民营房企，购房者也会愈发担忧他们身为民营的企业安全性，而开始远离他们的楼盘！

网友神评3

知行不一

行业最早拉响“活下去”警报，为何照样“活下去”难？

万科最尴尬的是，自己是行业第一个喊活下去的，是最具危机意识的房企，但打脸的是，万科如今依旧把自己弄得“危在旦夕”的样子？

比如很多粉丝信誓旦旦表示：万科大概率就在2025年一季度爆雷！

2018年喊“活下去”，但万科却因为“双贪”，即

• 贪快速做大“第二曲线”，

• 贪“维持主业前三虚名”去粗放抢地。

而让企业陷入僵局。

其实房企不是高科技，不是死在产品落后上，而核心是死在“过度多元化和乱拿地”两大致命伤，而这两点——万科，全占了！

当然也有粉丝留言：“中国房地产本质玩的不是房子，而是金融。开发商骨子里是无执照的金融杠杆企业。任何一家房企，不给续贷，不给借新还旧，（加上销售乏力）都得死。”

反过来，行业的巨变也是灾难。

三道红线没错，预售资金监管没错，错就错在“两个同时叠加在一起发力”，这就一下把开发商两个“输血口”几乎全堵死了。

央国企没事，因为至少融资口输血还在继续，但民企“融资输血口、销售预售资金口”全堵了，所以民企“先死、先走一批”，就是必然！

反过来，如果一个行业40多家头部民营房企爆雷了90%，那你说这到底是这些企业的问题，还是非企业的问题？

所以综合看，全局看，万科2018年吹响活下去号角后，依旧“过重多元化投资+继续高位拿地+政策双输血口的同时收紧”，最终在遭遇21年市场下行，房价腰斩，那么万科的经营脆弱性和现金流承压就在24年，25年暴露出来了。

整体看，万科，并非对爆雷绝缘，或许只是晚几年而已！

神评4 影子银行与CEO风波

万科超10年的老员工坦言不喜欢管理层

但希望万科能渡过难关

如果说2018年提出活下去后的“过度多元化、失控投资拿地”，是战略上的缺乏克制，是万科战略级的失误；

那么，基于网友们反馈的万科管理层用所谓的小股操盘进行利益输送，利用万科平台做影子银行的做法，将钱都套进了自己的口袋，涉嫌国有资产流失，这一旦确定，将是万科管理层道德上，经营上的污点。

前者为公司战略级大问题，后者一旦确定，也非小问题。

对此，网友评价影子银行很犀利。

“肥了个人、亏了股民，并让公司资产流失。”

比如就在24年4月开始，万科烟台合作方一连串举报万科及管理层通过“影子银行”发放高利贷，从事非法金融活动并赚取高额不法收益；通过不当手段将公司资金转入个人腰包，同时造成上市公司现金流紧张。

比如一位在万科10多年的老员工表示：“眼下希望万科能度过难关、虽然我也不喜欢以郁为首的管理层。”

神评5

万科，估计2025年抗不住了！

眼下万科最大的压力来自于到期短债量太大，而万科自身销售造血，融资输血，大宗资产交易输血又面临瓶颈。

比如截止2024年三季度，万科短债比仅仅66%。

2025年，万科将面临到期和回售债务的高峰。比如2025年公司债与中期票据总额215.9亿。2025年到期的中期票据共有8笔，合计总金额207亿。

截止2024年9月底，万科货币资金总量只有798亿，但一年内到期有息负债却高达1166.3亿，这个缺口就有370亿左右。而且798亿货币资金肯定有一部分受限制资金，不能随意乱动，如果把这部分钱抛除，万科未来1年资金缺口至少有400亿以上。

当然万科25年也表示会通过”销售回款、大宗交易、加快非主营业务退出以及持续争取融资资源”等方式去“保兑付”。

但事实上，万科24年销售额下降35%，而拿地金额才47亿，拥有高去化的新盘显然储备不足，加上存量房、大宗资产好卖的都卖了剩下的都是“疑难杂症”存货……这势必让万科2025年万科的“回血、造血”蒙上一层阴影。

而如今一直是万科现金流模式的第一责任人的总裁祝九胜，在遭遇带走又返回风波后，这对万科25年下一步融资，势必会造成巨大压力，这也意味着万科25年融资现金流，也会面临新的变局！

但问题是万科的公开债是刚性的，仅仅一季度就有约90亿公开债务到期。

神评6

王石最大失误：不应选郁亮作为接班人

过去提万科，人们首先会想到王石、郁亮。

现在提万科，人们会想到是郁亮、祝九胜。

而眼下，万科作为有国企背景的房企，现在恶化的财务状况和亏损，肯定要有人负责，而万科总裁祝九胜被公安机关突发带走，可能只是开始，将来不排除有更多的人为万科利润巨亏和边际恶化的财务负责。

而在这个背景下，有网友就提出一个醒目观点。即

王石最大的失误，是不应该选择郁亮作为接班人！

这个说法显然有些过了。

回首往昔，王石创造了万科，打下了千亿平台，而郁亮则将万科由1000亿拉升到7000亿巅峰并布局第二曲线，而2018年升任万科总裁的祝九胜则让万科活下去提出后开启了以现金流模式为核心的经营管理模式。

表面上，归责上，作为万科新时期资金、现金流第一责任人的祝九胜，无疑要为当下2024年，2025年的万科现金流财务压力担责；

但实际上，经营在前，财务在后，一家公司的财务战略毕竟是源于和从属于公司整体经营战略。

在早期以郁亮为领导班子的“加速度且广撒网的多元化布局和活下去依旧连续几年大手笔且粗放投资拿地”的“过度投资”背景下，后续一旦遭遇21年开启的4年房地产市场和房价腰斩式下跌，那么，万科的现金流承压，就是必然的结果而已，所以源头还在经营班子的决策失误！

但话又说过来，不想当元帅的将军不是好将军。

尤其在地产开发进入白银时代后，作为万科新时期的掌舵人郁亮，大手笔大投入开创孵化万科第二曲线，大手笔拿地保住万科开发主业TOP3地位……初心并无过错，只不过郁亮“转型”过于“大手笔、航道过多”，加上又碰到市场调整幅度过于“太剧烈”，万科船大难掉头，最终让万科陷入今天的局面！

小 结

反过来说，事实上，如果这一轮房地产大出清晚2、3年开启，如果万科喊出活下去后地产主业不跟风去继续抢地，粗放拿地，那么，万科第二曲线或许能完成“第一主业虽收缩、第二曲线却拉升”的一二曲线收入互补，利润互补，总量稳定发展的安全局面！

但可惜的是，21年开启这轮最强地产大洗牌，说来就来了！