本文来源：时代财经 作者：张昕迎
来源：图虫创意
5月中旬发布的房贷新政即将满月，这期间，多家银行悄然推出“先息后本”房贷还款方式，引发市场关注。
5月底，平安银行曾公开推广按揭贷款产品，其“特色还款方式”包括“二阶段还款”“双周供”“轻松还”和“气球贷”等四大类。此后，广州、上海、郑州等多地区的楼盘、商业银行等均有支持“先息后本”的消息传出。
不过截至目前，平安银行的先息后本产品均已下架。6月12日，时代财经致电平安银行广州分行个贷中心，其工作人员表示，“平安银行前阵子确实可以办理此类贷款，现在具体要问客户经理。”
“房卫士”小程序显示，若以“组合贷款”、“首套房”进行搜索，目前广州地区共有24家银行（支行在内）支持“先息后本”，包括中国银行、农业银行、招商银行、中信银行等，不过先息后本页面均标注“具体政策结果以银行审批为主”。
6月11日，时代财经咨询建设银行广州某分行一名个贷经理，其表示，“建行目前有这类贷款可以办理，但是我们并不推荐客户去做。‘先息后本’也只能先息两年，目前针对二手房个人住房贷款可以办理，一手房则需要购房之后、咨询开发商中的准入银行。”
对购房者吸引力有限
除平安银行外，还有建设银行、兴业银行曾推出过“轻松供”、“随薪供”等类似产品，其他商业银行未见公开宣传。
一名国有大行个贷经理向时代财经表示，是否能以“先息后本”进行还款，需要看各个地方的政策，具体需咨询售楼中心。
根据平安银行此前推广的四大类特色还款，其中“二阶段还款”是指前三年内按月付息、无需偿还本金，在剩余贷款期限内按月等额本息还款；“气球贷”是指借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。
对此，上述个贷经理告诉时代财经，“前三年只付利息，虽然贷款人不必承受偿还本金的压力，但这三年期间利息是按全部本金计算的，因此贷款成本会有所增加。”该经理还介绍，当前市面上的类似产品，“先息”的时间最长可以达到3～5年。
一名贷款中介告诉时代财经，“气球贷”是一种长贷短供的还款形式，通常提供较短的贷款年限，但以一个较长的期限来计算月供，这样可以在一定程度上减轻前期的还款压力。
“对于一些未来晋升前景较好的职场人，如果按揭买房选择气球贷，可以以较低的资金先上车，未来收入增长了就有能力一次性偿还剩余大额本金。不过如果贷款额度较高，也要考虑后面一次还本有没有压力，没有压力的话可以考虑。”上述中介说道。
“先息后本”还款方式存在一定风险，主要体现在实际贷款利息会高于普通还款。“如果采用等额本息的还款方式，随着本金陆续偿还，每期利息会越来越少。如果未来收入预期不稳定、风险管理能力较弱，更需要谨慎选择先息后本。”
站在购房者的角度，“先息后本”虽能减轻前期还款压力，但吸引力有限。
6月11日，来自浙江的李女士告诉时代财经，其此前在建设银行办理的房贷，目前已可以在手机银行APP上申请调整还款计划以降低月供。“最低偿还本金可以调整为1元，昨天我刚刚申请，但是再三考虑后又取消了”，李女士说，“如果月供没有压力，其实没必要先息后本。”
另一名来自广东的购房用户也告诉时代财经，“月供是比较轻松的，目前暂不考虑‘先息后本’，还有一大因素是近期政策密集施行，对存量房贷降息仍有一定预期。”
对银行是“双刃剑”
对于购房者来说，“先息后本”的还贷方式是否真的划算？
6月11日，邮储银行研究员娄飞鹏在接受时代财经采访时表示，“银行推出‘先息后本’房贷还款方式，有助于降低购房人的还贷压力。不过这种还款方式适合短期资金紧张的购房者，需要注意的是，因为‘先息后本’占用银行资金的时间较长，整个还款期利息成本较高，并且后续面临还本压力较大的问题。”
从银行的角度来看，上述贷款中介告诉时代财经，先息后本意味着本金占用时间更长，银行能够收取更多的利息收入。“二阶段贷款”、“气球贷”这类业务对于银行来说是一把“双刃剑”，短期内可能带来客户和贷款的增长，但如果处理不当，未来不良贷款率可能会上升。
早在2010年以前，“气球贷”等先本后息产品就已在深圳出现，最初是银行的一种创新产品。监管部门认为其有助力“炒房”嫌疑，此后“气球贷”未出现在住房按揭贷款市场上。
2021年7月，深圳市房地产中介协会发布《关于开展房地产中介机构规范经营专项整治工作的通知》，提及房产中介机构及相关从业人员重点自查自纠，其中就包括“诱导消费者使用‘气球贷’等金融产品”。
直到近期，降首付、降利率等新一轮房贷新政推出后，“气球贷”等产品“重出江湖”，再次折射出银行对房贷业务和盈利的焦虑。
以个人住房贷款占比较大的国有行来看，除邮储银行外，多家大行的个人住房贷款金额均出现负增长。
年报数据显示，截至2023年末，建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行的个人住房贷款金额为6.39万亿元、6.29万亿元、5.17万亿元、4.79万亿元、1.46万亿元，分别同比下降1.44%、2.23%、3.29%、2.65%、3.31%，邮储银行住房贷款金额为2.34万亿元，同比增加3.37%。
2023年以来，在LPR下调、存量房贷利率调整等因素的影响下，商业银行净息差继续承压。据国家金融监督管理总局数据，今年3月末，商业银行净息差为1.54%，这是继去年四季度末首次跌破1.7%后再创新低。
截至3月末，国有大行、股份行、城商行、农商行的净息差分别为1.47%、1.62%、1.45%、1.72%，分别较去年末下行15、14、12、18个基点。
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