房价触底反弹？新房二手房上演冰火两重天！

房价的调整到位了没有？如果看二手房的价格，是远远还没有，从23年初到现在还在跌，但要是你看新房价格，已经在反弹了，好像今天不买明天就涨了。是买新房的人太多，把价格抬起来了么？其实并不是，新房销售面积反而少了，二手房卖得更多。为什么买的人少了价格却还高了？现在到底是买新房好，还是买二手房好？我是温义飞，一个喜欢保护韭菜的财经博主。

真相揭秘！二手房暴跌背后的“割肉经济学”

原因很简单，二手房的交易，是完全市场化的。对买房的来说，二手房的优势很明显，一不怕烂尾；二可以尽情砍价。对卖家来说，房价不涨就是亏利息，不如趁早降价回笼资金。最后市场上的二手房价格越压越低，成交周期也越来越短。

新房死扛不降？背后隐藏银行政府的“铁索连环”

那新房为什么不跟着降价？成交面积越来越少，难道开发商不想去库存吗？

不是不想，实在是不能。你衣服鞋子可以打折促销，因为消费品的库存完全是拖累，只要能换成钱，多少能挽回些损失。但是，对开发商来说，房子的库存可不是拖累，是已经作价抵押过的资产，没有哪个开发商盖房子是不贷款的。新盘降价，是可以多卖几套房子，但是剩下的库存价值就会跟着缩水，银行就会要求追加抵押物，现在的开发商哪还有钱。然后新房价格还关联着地价，土拍收入少了，政府哪里还有钱去建学校医院。真要有个开发商壮士断腕，把房子便宜卖光了，然后认赔退休，那别的开发商要不要降？所以现在的新房，反映的都是城市价值，价格必须顶住了。

开发商绝地求生：放弃刚需，拥抱改善房需求

那卖不掉还不让降价，总不能等死，很多开发商就只能想别的办法了。现在还在买房的，大部分都是想要“住的更好”的改善型买家，改善型买家有自住需求，8看的都是三房、四房的大户型，不太纠结房价的涨跌，看中了就买。而那些90平以下的刚需房根本没人买，建了也卖不掉。所以现在开发商基本上只做改善盘。

政策松绑暗藏玄机，地王频出背后的“富人游戏”

以前这样是不行的，有个7090政策，开发商必须搭配着建。去年政府也知道市场是啥样，再这样卡下去，开发商资金出问题，保交楼和后面的土拍都难，所以很多地方就把限制取消掉了，还把土地限价也放开了，地王项目比比皆是。没有限制后，很多开发商就彻底放飞，开始做有钱人的生意。你看现在的新盘，都是压箱底的江景房、学区房，基本都是大户型。24年重点30城里，价值3000万以上的新房的成交量涨了57%，这就把新房价格撑起来了。

零公摊是福利还是套路？开发商“送面积”的数学魔术

从去年开始很多新房都在宣传“零公摊”。有的是改统计口径。比如湖南衡阳，改成按照“套内面积”计价。以前你花200万买一套100平的房子，单价是2万/平。现在改成套内面积计价，假设你的套内面积是80平，那么单价就变成了2万5。

广州的办法更高明，既然不能直接取消公摊，那就干脆送面积，吸引你来买房。早在23年，广州就出了个“容积率新规”，以前，阳台、飘窗等半开敞空间，最多只能占房子套内面积的15%。新规把这个比例拉高到了20%，而且只需要付一半面积的钱。以前你买套100平的房子，扣除公摊实际只有85平，现在送你个大阳台，你的使用面积一下子变成了110平。去年广州更进一步，把送的比例提高到30%，相当于得房率从110%直接提升到了140%。

这样一顿操作，买房的觉得自己占到了便宜，开发商的楼盘价也守住了，新房市场价格也稳住了。看起来是多赢，但你能说这代表新房市场反弹好转了么？很显然并不是，市场要是真好起来了，开发商还会这么大方的送你面积吗？但对买房的人来说，尽管看起来新房没有降价，但实际上肯定比以前划算了。

政府神补刀！政策正在对二手房实施“精准爆破”

新房不仅在面积上围剿了二手房，国家的政策也开始偏向新房。住建部的”好房子“政策，直接从制度上抬高了新房的门槛。然后很多地方政府收储，对新房子的面积卡得很死，大多只收小户型，现在是用来做保租房，但如果以后能拿出来卖的配售房越来越多。那现在那些买小户型二手房的，以后怎么出手？所以政策上很清楚了，现在的二手房市场，已经变成了一场“优胜劣汰”的比赛，好地段、优质学区的房子，还有人接盘，成交价也相对抗跌；但90平以下，居住体验差的房子，只能靠不断降价，才能换来成交量。

所以现在，到底是捡漏二手房还是买新房赌未来？在这个变化飞快的市场里，你一定要擦亮眼睛，不要被表面的涨跌迷惑。

我是温义飞，关注我，带你了解楼市的真相。