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记者：张丽敏

编辑：周雪松

制图：张宇萱

“你觉得现在买房合适吗？”

“想入手了，房价可能到底了，就是房贷的利率会不会再降，还有点犹豫。”

中国经济时报·中时财经记者最近在询问一些刚需购房人士时，得到了一致的反馈。

不过，日前中央经济工作会议的举行，给这部分人群带来了新预期。

据会议内容可知，明年将持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力；合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作；推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

对于如何“持续用力”，接受中国经济时报·中时财经记者采访的专家均认为，再次降低利率还会是其中一项重要措施，“房贷利率还存在下降的空间，尤其是核心城市”。

结合这些因素来看，刚需人群明年买房更合适？

01 房贷利率再次下降预期增强

中指研究院政策研究总监陈文静在接受中国经济时报·中时财经记者采访时提出，中央政治局会议定调2025年要“稳住楼市”，反映了中央更加坚定的稳楼市态度，本次中央经济工作会议基调延续，继续强调“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”，进一步明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，“持续用力”也就意味着各项支持政策有望继续落地落实。

“会议中提出了‘要实施适度宽松的货币政策’‘适时降准降息’这些表述都是明确的。如果不降肯定谈不上宽松，尽管现在的房贷利率已经较低了，但是考虑到通胀率，我国实际承受的利率还是较高，降利率是必然的，一旦商贷利率降低的话，公积金利率也会跟着降。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国经济时报·中时财经记者说。

陈文静亦指出，商贷和公积金贷款利率均存在下调空间和预期，同时，她表示，核心城市有望继续降低首付比例，降低房贷利率、降低交易税费等依然具备空间。

对此，有观点给出了更为明确的推测：“可以预计明年三月之前应该会有一轮降息，正好能赶上‘小阳春’，刺激一波楼市。”

当然“持续用力”这一表述意味着还有更多的止跌回稳政策会出台。

“未来核心城市限制性政策有望继续优化，包括北上深继续优化限购政策，取消郊区、大户型限购等存在一定预期；针对多孩家庭给予更多政策支持等。另外，支持改善性住房需求释放的供给端政策也存在进一步完善预期，如优化土地供给，为‘好房子’建设提供支持等。”陈文静提出。

而李宇嘉认为，“持续用力推动”的表述比较新颖。意味着，下一步继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”以形成政策叠加和释放效应的逻辑。同时，“用力”也意味着未来不仅有新政策，而且政策力度会加大。

他说，比如，更加积极的财政政策下，特别国债对“两重”（国家重大战略实施和重点领域安全能力建设）的支持，重点方向之一就是涉及“以人为本”的城镇化需要的基础设施、公共服务设施等投资；再比如，更加积极的财政政策下，专项债发行力度加大，支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房等。

02 房票安置将大规模落地？

相对于一线城市的止跌回稳措施，二、三线城市城中村和危旧房改造或将起到重要作用。

李宇嘉指出，实施城中村和危旧房改造，这是新一轮增量政策的重点，也是未来实现房地产止跌回稳新的抓手。

“此前住建部已经明确新增实施100万套城中村和危旧房改造，且城中村改造政策支持范围已经扩围至近300个地级及以上城市，与此同时还采用货币化安置方式，本次继续强调要‘加力实施’，可见未来城中村和危旧房改造的规模有望继续增加，整体力度将加大。”陈文静表示。

对此，有报道提出，这些城市城中村较多、危旧房较多，新市民、年轻人较多，很多集中在城中村和危旧房居住，实施城中村和危旧房改造，既是推进房地产高质量发展的新模式，也能释放新市民和年轻人以及城中村村民和危旧房业主的美好人居，还能通过货币化安置来带动新房库存去化。

不过，陈文静认为，未来预计各地有望将货币化安置与房票政策结合、收购存量商品房作为安置房与城中村改造相结合。“加大使用房票安置的补贴奖励，提高居民使用房票积极性，将有助于加快城中村改造节奏，或将在2025年对新房销售方面产生实际性的拉动效果。”

据悉，目前，郑州、株洲、无锡、江西赣州定南县等均开始发布房票安置政策。业内人士表示，预计随着专项债、专项借款发行规模增加，预计房票安置将在2025年大规模落地。

“房票安置我觉得2025年会明显扩位。”李宇嘉亦有同样的看法：专项债支持房票安置，如此一来，资金对于地方政府就不再是问题，另外，拆迁时如果实施房票安置不回迁，专项债可以再回收拆迁出来的土地，资金就形成了闭环，利于政策的实施。

但他也提醒道，房票安置目前也面临着一定的不确定性。“按照官方标准评估的价格，房票安置能否置换满意的房屋数量，有可能城中村三套房，使用房票只够购买其他地方一套房，这些城中村改造的村民是否接受，都需要考虑。”

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