观点网 时隔3个月，广东首个“房源超市”终于开张，房票重回大众视野。
今年的4月15日，广州黄埔区设立了“房源超市”，优先纳入改造主体提供的房源，房票使用不受限购政策限制。
7月3日，广州市黄埔区首批城中村改造项目房票“房源超市”上线，共17个楼盘上架，遍布黄埔区的海丝城、科学城、知识城三大片区，涉及全区10个街道，周边配套齐全。
据“房源超市”名单显示，此次项目涵盖了鱼珠街道的富颐华庭、大沙的珺合府、南岗的万科黄埔新城、穗东的卓越招商臻珑府，萝岗的时代荟集花园以及九佛的时代印记(广州)，云埔街道有两项，分别是中央城、富力新城。
而联和街道则有三项，分别是振业颐隽花园、大壮名城花园、辰天华庭；长岭街道也推出了佳大瑞园、仕林苑、天健天玺花园三个项目；龙湖街道也拿出了知识城·悦辰壹号、知识城投资嘉达·山与墅、龙狮·璟珑府三个项目。
在“房源超市”中，选择房票安置的村民可以用自己手中的房票，以更低的价格，在自己心仪的地段选择、购买心仪的安置房。
使用房票购买的商品房，其性质与普通商品房无异，都是具有产权的合法房产。值得一提的是，用房票在“房源超市”购房还可享受多退少补的政策。
房票时代逐渐到来。
“超市”开张
什么是房票?它是指被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具被征收人购置房屋的结算凭证。简而言之，是补偿拆迁户的购房凭证。
从2005年开始，我国部分城市就尝试给拆迁户发过房票。到了2015年，改货币化浪潮之下，很多城市效仿并推广。然而，2018年棚改退潮，房票也随之淡出人们的视野。
据不完全统计，我国目前已有40多个二三线城市推出房票安置政策，比如郑州、南京、南昌、厦门、贵阳、无锡和义乌等。
广东住房政策研究首席分析师李宇嘉认为，房票的出现能满足政府、开发商以及村民三方的利益。
对于政府而言，除了可以节省安置临迁费，减少财政压力，还能缩短城中村改造周期，提升改造效率。
对于开发商而言，房票会释放巨大的购房需求，对于新房去库存有一定带动作用。根据中原数据，5月份广州全市的新房去化周期为23.2个月，超过警戒线18个月，其中，黄埔区去化周期为16.9个月，虽然周期不长，但黄埔库存量也达到了99万㎡。
对于村民而言，相比于安置房摇号分配，房票安置能有更多的房屋居住自主权。而“房源超市”的出现，也增加了更多的可选择范围。
为何会选择在黄埔区设立首个“房源超市”？黄埔作为广州城中村改造的前沿阵地，重点改造项目多，此次在黄埔首设“房源超市”也在情理之中。
根据今年发布的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》，至2035年，广州将推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），推进旧改项目291个。
若按行政区域划分，数量最多的是黄埔区，合计70个（旧村67个、旧城3个），是第二名的番禺区34个（旧村33个、旧城1个）两倍有余。
其实，“房源超市”的概念并非黄埔独创，在荔湾区房票安置试点时就曾提出这一说法。
据了解，2024年1月5日，荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场开出了全市第一张房票。荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司已入库“房源超市”名录，这些公司开发的新建商品房源将被用于荔湾区的房票安置试点项目。
中原地产项目总经理黄韬接受观点新媒体采访时也表示，“房源超市”的形式，广州早在几十年前就已经出现了，把房源放在同一个位置任由挑选，这与广州每年5月、12月举行的房博会类似，房博会面向的是全体市民，而“房源超市”面向的仅仅是拥有房票的村民。
然而，房票的再度问世，能存活多久，主要看市场的反应。
“房源超市”前景
当问及“房源超市”未来是否会成为推动城中村改造项目的主要手段，中原地产项目总经理黄韬并不看好，他认为：“很难成为主流，目前只处于试行、了解阶段，作为一种补充。”
黄韬自己也是广州人，据他了解，“广州大部分村民对房票制度有观望态度”，即使房票可以帮助拆迁户快速入住，即买即住，但是对于土生土长的广州人来说，他们不太接受无法原地回迁。
除了本土情结外，“价格”是否到位，也是关键。
一般而言，被拆房屋的评估价往往低于同区域商品房的市场价格，差距可能在30%左右。而且房票安置按照商品房价格评估，不同于回迁房的1:1兑换，村民用房票兑换的商品房面积会少于回迁房
这意味着居民选择房票安置，或许还需要额外支付一定的费用来购买商品房。
目前，黄浦区首批房票的具体票面金额尚未曝光，若按照黄埔南岗村的弃产补偿价格1.3万元/㎡计算，可获得房票面额约为“基础补偿金额+奖励金额”之和，以有180m?回迁面积算，可以获得房票即13000*（1+0.05）*180=2457000元（约245.7万元）；涉及权益面积的（即赠送面积），需再减去1500元/m?的建安成本。
在此次项目名单中，万科黄埔新城项目在2023年以成交1183套的成绩登上广州全市销售榜首，今年上半年也继续保持全市销量冠军地位。该项目在售均价为3.5万元/m?，建面户型约75-142 m?三至四房，参考价245-530万元/套。
中央城作为黄埔区的另一大热门楼盘，在售均价3.15万元/m?，建面户型85-169m?二至四居，参考价255-710万元/套。
此外，富颐华庭、珺合府一手商品房在售均价5万元/m?，臻珑府4万元/ m?，振业颐隽花园4.3万元/ m?，大壮名城花园5.5万元/ m?，知识城·悦辰壹号以及·璟珑府2.7万元/m?，建面在166-175m?的大户型山与墅，均价4.5万元/m?。
这也就意味着，如果回迁面积低于180㎡，使用房票购买新房需要自己掏钱支付差额费用。
虽然入驻“房源超市”的开发企业如万科、富力等都会为使用房票的购房者提供额外优惠，税务部门也会对以房票结付的购房人给予税费减免优惠，但具体能优惠多少，尚未可知。
房票安置实施细则也明确指出，拆迁基础补偿标准化固定，但最高不会超过原签订的房屋拆迁补偿协议标准，如果发现集体所有土地征收货币补偿安置标准与弃产价格差距较大的，也可按不低于改造主体已支付的弃产价格85%的标准。
至于“房源超市”是否会对周边乃至整个广州楼市的供需关系产生影响，黄韬认为，广州每年一手房成交数量在8万-10万套左右，而拥有房票的不超过1万户，10%以内的比例不足以影响广州房地产市场的供需。
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