观点网 近日，深圳宝安区新桥街道的鸿荣源珈誉府二区新批预售，预售总面积7.76万㎡，预售总套数为922套，包含住宅和商业，位于2栋一单元、二单元、三单元。
其中，住宅单位预售7.51万㎡，共867套，面积介于65-95㎡，2-3房，备案均价约5.3万元/㎡，比今年3月份推出的首批单位均价降约1600元/㎡，单价区间4.8-5.9万元/㎡，总价328-560万元/套。
商业预售2472.69㎡，共55套，面积23-76㎡，备案均价统一约3.5万元/㎡，总价79-266万元/套。
鸿荣源珈誉府是一个涵盖高端住宅、商业办公、星级酒店、教育和购物中心等业态的超级综合项目，总占地约31万㎡，总建面约248万㎡。
今年上半年，在“地铁口+名校深外+大型商业综合体”三件套的加持下，鸿荣源珈誉府的销售表现在深圳市场相当优越。
根据成交数据，2024年1月-5月，该楼盘已成交面积54450㎡，成交583套，卫冕深圳住宅销冠。近30天，鸿荣源珈誉府也是以143套的成交量，位居宝安区新房住宅网签首位，全市排行第四。
该项目一区于去年6月、8月推出2219套住宅，目前已售1807套；项目二区今年3月推出1067套，已售643套，最快在2025年12月底交付。物业费5.9元/月/㎡，在深圳同物业类型中属于较高水平。
鸿荣源珈誉府作为刚需楼盘，学位是不少家庭选择的第一要素。教育资源方面，项目周边04-09以及12-01两宗地块拟规划建设深圳外国语学校（集团）安宝学校南校区，有小学和初中部，小学36个班，1620个学位，初中33班，1650个学位。
交通方面，该楼盘距离最近的11号线地铁站塘尾直线距离仅3046米，步行6分钟，对于在南山、福田工作的购房者来说，通勤时间有保障。该板块还有广深沿江高速、宝安大道、深圳外环高速等，自驾出行较方便。
商业配套方面，珈誉府自带约50万㎡“湾区壹方”商业配套，预计投资250亿元，鸿荣源自持运营，宝安首家山姆会员店也在附近，目前正在建设当中。
然而，作为刚需性楼盘，体量大是不可避免的，大社区可能会导致居住体验感较差。
该项目容积率最高达6.51，属于高楼层项目，此次加推的2栋一、二单元有47层高，3梯7户，三单元有48层高，3梯6户。随着后期商业配套的成熟，人流量的增加，该区域不可避免会出现一定的交通拥堵。
从环境而言，沙井区域内存在大量城中村、厂房甚至烂尾楼，虽然目前深圳政府也是在加速该片区的旧改工作，但这也就意味着泥头车、大货车数量多，尘土飞扬，存在噪音影响，整体环境比较一般。
另一方面，鸿荣源珈誉府除了楼盘自身条件限制，也受限于市场供需关系。
对比周边新房，鸿荣源珈誉府二区的新盘参考均价为5.11万元/㎡，价格相较于周边新盘，处于中上游。
据贝壳APP显示，距离该楼盘564米的华强湾荟均价7万元/㎡，不过该楼盘目前已售罄。相距1.4公里的万丰海岸城瀚府二期均价5.5万元/㎡，会展湾雍境花园均价4.79万元/㎡，拾悦城楠园4.71万元/㎡，云海臻府均价4.61万元/㎡。
同类型当中，距离鸿荣源珈誉府二区0.79公里的中粮悦章凤凰里二期项目，均价在5.03万元/㎡，建面84-128㎡，3-4房，同样也是预计在2025年交付。该项目的体量相对而言略小，总户数也少了近1000多户，但实用率较低仅78%，该项目还配置保障房，不少购房者会比较介意。
值得注意的是，鸿荣源珈誉府内含共有产权房，今年4月有消息称，该项目房屋性质由“共有转安居”。共有产权房不可在市场上流通，而保障性安居房十年后可放到市场上交易，因此，部分一期的商品房业主正处于维权当中。
针对此情况，销售中介向观点媒体提供了一份深圳宝安区住房和建设局于今年5月29日发布的，关于珈誉时尚花园保障性住房类型信访事项的处理意见书。该意见书明确指出，安宝住建局并未对珈誉时尚花园内的保障性住房类型作出任何调整。
此外，该项目后期二手出售时，由于位置并不处于繁华阶段，同户型多，竞品也多，周边新房价格和二手房价格相差不大，出售或存有难度。
贝壳APP数据显示，鸿荣源珈誉府二区的周边新盘参考均价为4.97万元/㎡，而周边二手房的均价在4.996万元/㎡，二手房的均价还略高于新楼盘。
距离本项目629米的华强城市花园一期，二手房5月挂牌均价为5.30万元/㎡，成交均价4.64万元/㎡。与鸿荣源珈誉府相比较，户型面积相似，但该楼盘容积率为4.6，居住环境相对舒服，去化率约83%。
在地理位置相近、同类型产品共享相似的周边配套设施的竞争环境下，要想脱颖而出，唯有依靠自身产品实力过硬。
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