本文来源：时代周报 作者：梁争誉
招商蛇口董事长蒋铁峰坐在C位，带着管理团队，面向投资者和媒体披露他履新后的第一份成绩单。
3月20日，招商蛇口召开2023年业绩发布会，企业供图
这是一份超预期的财报，“稳健派”选手招商蛇口在行业下行周期迎来属于自己的“嘉年华”。
百强房企销售规模普降，招商蛇口逆势微增。2023年，招商蛇口实现签约销售金额2936.35亿元，同比微增0.4%，而TOP 10房企平均同比下降13%。由于碧桂园行业排名从第一滑落至第六，招商蛇口销售规模跻身行业TOP 5，达成去年定下的排名目标，但未完成销售额目标。
时代周报记者注意到，招商蛇口走出连续3年增收不增利的困境，归母净利润增幅明显。2023 年，招商蛇口实现营业收入1750.08亿元，同比下降4.37%；实现归母净利润63.19亿元，同比增长48.20%。
作为央企，招商蛇口财务保持健康水平。2023年，其剔除预收账款的资产负债率为62.41%，净负债率54.58%，现金短债比为1.28，继续保持在绿档水平；全年新增公开市场融资324.3亿元，综合资金成本3.47%，较年初下降42BP。
尽管在2023年取得不错的成绩，但面对未来，招商蛇口依然持谨慎态度。管理层在业绩会上多次强调，目前房地产市场形势仍未有明显改善，行业“还是非常困难”。
蒋铁峰坦言，行业比拼已经从“规模”转向“质量”，从“大”转向“强”，从赚大钱、快钱转向赚小钱、慢钱、持久的钱，每家房企都必须主动做出战略转型和经营调整，“不管愿不愿意。”
基于对市场趋势的审慎判断，招商蛇口今年不再提及具体的销售目标。蒋铁峰认为，房地产市场不再唯规模论，“我们的目标是，中短期站稳行业五强，中长期积极推动转型，实现高质量的发展。”
如何摆脱“规模论”束缚，如何巩固五强地位，如何实现高质量发展，都是蒋铁峰的新课题。
计提减值23亿，毛利率下探
招商蛇口曾连续三年增收不增利，如何提升盈利能力，持续受到投资者关注。
财报显示，2023年，招商蛇口实现营业收入1750.08亿元，同比下降4.37%；实现归母净利润63.19亿元，同比增长48.20%。
招商蛇口财务总监兼董事会秘书黄均隆表示，净利润提升主要系本年度计提资产减值损失、信用减值损失同比减少，以及本年结转项目权益比例同比提升所致。
根据公告，2023年招商蛇口计提减值准备金额约23.45亿元，包括信用损失准备约0.69亿元、存货跌价准备约22.76亿元，减少归母净利润约17.65亿元。
这一计提减值规模，较往年有大幅改善。时代周报记者梳理发现，2020年至2022年，招商蛇口计提减值金额分别为31.01亿元、43.72亿元、64.01亿元，分别减少当年归母净利润21.84亿元、34.56亿元、45.58亿元。
连续多年的大规模计提减值，原因指向前期高价拿地与市场下行的冲击。
减值金额约3.25亿元的昆明雍珑府，是招商蛇口在2021年5月竞得的“地王”项目，总地价约8.36亿元，楼面价约13046元/平方米，目前的销售均价约1.35万元，贴近楼面价。
2023年减值金额最大的项目郑州雍景城（推广名为“招商公园1872”），最早于2018年11月开盘，均价约1.5万元/平方米，目前仍处于“现房在售”状态，售价在0.95万-1.45万元/平方米。该项目减值金额约4.98亿元。
资产减值同比减少40.56亿元，招商蛇口2023年归母净利润得以提升，但盈利能力依然承压。
2023年，招商蛇口毛利率为15.89%，同比下降3.36个百分点。其中，开发业务毛利率17.08%，同比下降3.98个百分点；深圳区域开发业务毛利率降幅最大，下降10.07个百分点至27.68%。
“随着房地产市场的下行，所有房企都面临销售端的压力，整个行业毛利率都在下降，公司和行业表现差不多。”黄均隆表示，未来招商蛇口毛利率水平将会企稳回升，恢复到20%以上。
“一方面，投资端的利润水平明显改善，近两年拿的地基本达到预期。另一方面，公司在深圳太子湾和前海还有很多高毛利率项目，未来几年会陆续结转，这些都是公司战略性的资源储备。”黄均隆分析道。
蒋铁峰也强调，近两年招商蛇口投资强度较大，2022年获取项目大部分去化完毕，2023年获取项目已销售一部分，绝大部分和拿地之初的判断一致，毛利率水平有明显改善，为未来的财报表现奠定良好基础。
控“面粉价”，不再追高
尽管业绩有所回升，但招商蛇口对未来市场的判断难言乐观，这也驱使其进一步聚焦高能级城市，寻求结构性机会。
“2024年行业还是非常困难，形势没有大的改善，结合国内外形势和公司自身情况，我们会继续贯彻落实聚焦、转变的发展策略。”招商蛇口董事、总经理朱文凯表示，招商蛇口将继续坚持选对时机、选对地点、选对团队的投资策略。
蒋铁峰强调，开发业务当前仍是招商蛇口的“基本盘”，是规模和利润的重要保障，是转型发展的资源基础。在行业持续深度调整的背景下，城市选择的重要性日益凸显。
2023年，招商蛇口累计获取55宗土地，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，权益地价约867亿元。其中，“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别为99%、88%，北上广深的投资额占总投资额的51%，单城投放额达46亿元。
按照招商蛇口的部署，2024年其投资范围将进一步收拢聚焦，从“强心30城”收缩至“核心10城”，并关注“机会型X城”，牵引资源的高质量配置，聚焦城市，做精板块。
招商蛇口副总经理伍斌透露，公司将坚持“五好”标准，即市场好、利润高、团队强、回款好、存续比低，根据回报水平、城市特点，分档管理，分类管理，今年投往“核心10城”的金额将占到九成以上。
平安证券提醒，房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争仍相对激烈，获地难度增加或导致招商蛇口优质土储获取不足的风险。
机会型城市也将是招商蛇口的投资重点。蒋铁峰在业绩会上特别介绍了招商蛇口在合肥、西安、长沙等城市的表现。
近年，合肥房地产市场表现出较强韧性，土地市场、新房市场均能维持一定热度。克而瑞统计数据显示，2023年合肥TOP 20房企全口径销售金额约1372.6亿元，5家房企突破百亿元，招商蛇口以160.63亿元位居榜首。
在长沙，招商蛇口开发与经营并举，5年布局11个项目，凭借梅溪湖花园城、观沙岭花园城等商业项目提升竞争力，2023年市场排名上升至第一。
“‘面粉价格’的控制是非常重要的，我们不会盲目追高，根据稳健的价格测算出合适的‘面粉价格’，确保投资安全和盈利空间。宁可错过，不能错投。”蒋铁峰说。
在开发节奏上，招商蛇口扩张速度取决于住宅业务的销售周转速度。朱文凯称，2023年下半年开始，招商蛇口推行以销定产、以销定投，增加“净上划”作为考核指标，根据每周、每月、每季度的现金流，推算下一季度的开工、拿地，对销售流量不达预期的项目，及时调整投资开发节奏。
“长远来看，房地产市场规模将稳定在10万亿元上下的水平，我们还是看好核心城市的改善型市场。市场没有大的改善之前，经营性现金流很关键。我们首先要稳住基本盘，保住主要业务，支持公司走出调整。”朱文凯进一步表示。
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