观点网华夏幸福的化债动态，一直颇受市场关注。
去年11月，华夏幸福宣布设立信托抵债的相关计划，拟设立总体规模为255亿元的自益型信托，并以设立后的信托受益权份额抵偿相关金融债务。
自此，华夏幸福债务重组计划“兑抵接”中，“抵”的部分正式提上日程。
由于涉及到多家下属项目公司，华夏幸福拟先行对相关资产进行归集，资产归集完成后以相关资产设立信托计划。
据悉，华夏幸福的全资子公司华夏幸福（固安）信息咨询服务有限公司拟作为归集主体，后者的全资子公司誉诺金（固安）信息咨询服务有限公司拟作为平台公司承接11家产城公司的股权。
今年1月25日，华夏幸福披露了这项重大资产出售暨关联交易的预案。而在一个多月后，也终于迎来交易草案。
草案显示，华夏幸福以誉诺金公司100%股权（含持有的11家标的项目公司股权）以及全资子公司固安信息咨询持有的对誉诺金及11家标的项目公司的债权设立自益型信托，并以信托受益权份额抵偿上市公司对部分债权人不超过240.01亿元的金融债务。
减负与化债
对比1月公布的预案和3月7日晚间披露的《华夏幸福基业股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）》，交易的具体方案并未做特别调整。
但在整体交易草案中，更新了武陟鼎兴、怀来鼎兴、昌黎瑞祥、长葛鼎鸿、蒲江鼎兴、和县鼎兴、嘉鱼鼎通、获嘉产城、新密产城、镇江鼎达、开封产城等11家公司（简称“标的项目公司”）的审计及评估数据、相关协议签署情况以及本次交易对上市公司影响等内容。
根据相关评估报告，11家标的项目公司于2023年6月30日的账面价值合计为约77.36亿元，而在交易预案中，该项数据为77.35亿元。评估值合计约为103.57亿元，合计增值约26.22亿元。
华夏幸福及其合并范围内的子公司将截至2023年10月31日持有的对标的项目公司的内部债权以账面值约152.27亿元转让至固安信息咨询。
资产归集完成后，固安信息咨询持有誉诺金100%股权，誉诺金持有11家标的项目公司100%股权，固安信息咨询持有对誉诺金及标的项目公司合计约255.84亿元的债权。
于2023年11月21日，华夏幸福已完成相关信托计划设立事宜，信托规模约为255.84亿元。固安信息咨询拟按照每1元面值前述信托份额，抵偿1元金融债务的对价（债权不足1元的按1元计算），抵偿不超过240.01亿元的前述金融债务。
未用于抵债的信托受益权份额，仍由固安信息咨询持有。
在上述240.01亿元的金融债务中，公司债持有人、美元债持有人，以及其他债权人三种类型债权人，对应的抵债金额为53.73亿元、51.10亿元、135.18亿元，占此次抵偿金融债务的22.39%、21.29%、56.32%。
本次交易完成后，华夏幸福的资产负债率、流动比率和速动比率也均小幅下降。
财报显示，华夏幸福2022年末、2023年11月末的资产负债率分别由交易前的94.04%下降至92.89%、93.71%下降至92.15%，对其长期偿债能力带来改善。
流动比率由交易前的1.91下降至1.84、1.54维持不变；速动比率由交易前的0.57下降至0.51、0.45下降至0.42。
华夏幸福表示，由于本次置出的11家标的项目公司的总负债规模较大，本次重组交易减少了华夏幸福金融债，标的公司将不再纳入华夏幸福合并报表，公司总负债规模取得明显下降。
对比交易前后的数据，2023年11月30日，华夏幸福总负债合计由约3464.03亿元下降至3178.42亿元，降幅为8.25%；2022年12月31日，总负债合计由约3842.66亿元下降至3556.74亿元，降幅为7.44%。
隐患与诚意
但需要注意的是，交易草案中提到，标的项目公司主营业务为产业地产，该细分行业属于资本密集型行业，开发及回款周期较长。
虽然近期以来出台若干松绑房地产相关领域融资政策，但总体来看行业融资仍呈现收紧态势。基于产业地产的业务模式，地方政府给付能力是影响产业地产公司应收账款回收关键因素。
由于标的项目公司长期应收账款与短期偿债资金需求的不匹配导致的现金流压力，武陟鼎兴、长葛鼎鸿、昌黎瑞祥、和县鼎兴、嘉鱼鼎通、获嘉产城、新密产城、蒲江鼎兴已被列为失信被执行人。
为保障标的项目公司的基本运营，华夏幸福仍将向这11家项目公司提供财务资助。
截至2023年11月30日，标的项目公司怀来鼎兴对九通基业投资有限公司的应付利息余额为26440.1万元。本次交易完成后，标的项目公司不再纳入华夏幸福合并报表范围，上述应付款项将被动变为华夏幸福为标的项目公司提供的财务资助事项。
对此，华夏幸福表示，同意在不影响公司正常经营的情况下，在前述怀来鼎兴应付九通基业利息2.64亿元以外，向11家标的项目公司提供合计不超过1500万元额度的财务资助，期限为自2023年11月1日起八年。
截至2024年1月31日，华夏幸福可能需分别为怀来鼎兴、和县鼎兴和武陟鼎兴承担5.69亿元、0.10亿元以及0.73亿元的担保责任，总金额为6.52亿元，均为连带责任保证担保。
截至2024年1月31日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计244.15亿元，而连带责任担保也成为不可忽视的隐患。
或许并不能给这一自益型信托计划打满分，但已是华夏幸福给出的最佳方案。
华夏幸福表示，剥离了部分传统产业新城重资产业务的项目公司，有利于减轻经营压力，符合公司“全面转型产业新城服务商”的战略目标。
就在交易草案披露前一天，华夏幸福官微发布信息，幸福基业物业在2024年的市场拓展开年就取得了重大突破。已在市场拓展、增值服务、品牌建设等方面取得新的进展，成功签约了13个项目。
在这13个新签约的项目中，有12个预计在本年度实现进场，形成现金流和利润。而社区团购这一增值业务，在春节假期期间的营收已突破千万元大关。
此外，有市场消息称，华夏幸福在全国共计36个房地产项目申报融资“白名单”，涉及套数5.4万套，拟申请融资金额约87亿元。
其中，河北省内廊坊市内房地产项目23个，涉及套数3.5万套，拟申请金额70亿元；河北省内廊坊市外房地产项目6个，涉及套数1.05万套，拟申请金额10.82亿元；河北省外房地产项目7个，涉及套数0.8万套，拟申请金额5.9亿元。
“白名单”有望助华夏幸福距离轻装上阵更进一步。
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