文| 艺把刀

编辑| 艺把刀

——【·前言·】——

开年就砸了393亿在广州和北京抢地，意味这位沉寂了近十年的地产大佬，突然宣告杀回地产界。

这位中国首家百亿房企的创始人，曾让许家印、王石等人头疼的存在。还有个外号叫：“朱老农”。

他从包工头到要破产的百亿富豪，再到一掷千金，这位快被遗忘的商界大佬，究竟有什么故事？

2021年朱孟依，先在广州海珠区的旧改项目砸下347亿，转身又以47亿拿下了在北京分钟寺的地块。但没人想到这393亿的投资并没有摆脱困境，而是将“合生创展”拖入更深的泥潭。

广州旧改项目的体量巨大，总投资额达346.67亿元，其中重建赔偿的资金就需250.77亿元。

然而，合作方珠光控股结余后剩余资金仅约3亿港元，而一年内需要还的利息就高达85亿港元之多，有巨大的资金缺口。

为填补窟窿，沥滘村那边就被迫卖地来筹资，但恰逢广州土地市场低迷（整年仅成交2宗宅地），筹资困难。

雪上加霜的是，资金短缺的问题导致工期不断延后，拿不到钱的村民对补偿协议日益不满，

最后整体的签约率持续走低，再加上临时安置房的条件恶劣是进一步激化矛盾，工程进度严重受阻，项目陷入恶性循环。

再看当时同期的北京分钟寺项目，如果说旧改是持久战，那北京地块就更像一场豪赌。

十天内再斥资180亿，连夺三宗不限价宅地，楼面价突破7.6万/㎡。

但现实却泼来冷水，开盘后周边同类竞品太多，预售价是远低于预期，资金回笼慢是两头都不到岸啊，现实的重击正将集团拖入更深的危机。

与此同时，合生创展的负债总额因为持续扩张，已经飙升到千亿港元，负债比率高达92%，触碰暴雷的红线。

为缓解资金压力，合生创展不得不割肉出售北京农商行股权，以谋求生存

那他是怎么走到现在的呢？会怎么应对如今的危机？

出生于广东梅州的朱孟依，24岁那年还在家乡丰顺县敲砖砌墙当包工头时，没人想到这个农家子弟会搅动中国的商海，掀起风云。

事情从1983年说起，他偶然在当地的留隍镇发现商机，零散的摆摊人员让政府十分头疼。他就大胆的提议：“出钱盖商业街，但租金咱们分成！”这个“政府出地、企业运营”的新模式，

可以看出他20岁出头就有地产开发的商业思维，将零散商铺集中运营，就形成了早期商业地产的雏形，让他赚到了第一桶金，更成为日后纵横商界打下厚实的基础。

到了九十年代，人们住房需求每日都在上升，朱孟依看到房地产是个蓝海市场。

1992年，他嗅到香港回归前含巨大的商机。因港资是无法在内地独立开发地产的，就有了他和张荣芳夫妇合股成立的公司“合生创展”。

主业务说是做融资平台，其实是为了在广州拿地发展，后续更以每亩近乎白捡的价格一举囤下广州天河区的大片农田，当时很多人不知所云，当他是冤大头。

但没想到三年后，天河区突然被定为了广州的新中心，附近的土地价值是暴增十倍。但这只是土地的价值，后续华景新城、骏景花园等超级地产大盘拔地而起之后，赚的盆满钵满。

大家才悔不当初。当合生创展上市融资到6.7亿港元时，巨量的资金让公司的土地储备高达4000万平米，一跃成为全国最大“地主”。

2004年，合生的年销售已经破百亿，被称为 “华南五虎”之首，而恒大那年才14.4亿不到他的零头。当时王石公开称其为“可怕的地产航母”，因为当时的万科也未破百亿大关。

资金充足的朱孟依迅速展开多元化的布局，期间进军光纤领域，两年时间在中信手里套现了10个亿让人津津乐道，体现其精准把握市场机遇踩在风口上的商业天赋。

然而超前眼光也可能因误判而变成致命的危机。

2003年，他押注在京津冀一体化的项目上，在天津宝坻大举圈下了占地2.5万亩的荒地，再砸200亿打造京津新城，想重现当年他在广州发家的一步棋。

可多年过去了，这座当初规划要容纳将近50万人的“东方威尼斯”已经沦为了“亚洲最大鬼城”，可以说这期间的资金投入都打了水漂，严重影响公司的发展脚步和应对风险的能力。

然而还有打击更大的事情，在2008年的寒冬因为黄光裕案爆发牵连到他。

结果领头羊消失九个月（协助调查期间），公司这艘“航母”又撞上了全球金融危机，银行断贷、市场变化等危机让合生命悬一线。等他重回到办公室，发现世界已大变，

当初的小老弟恒大、碧桂园等同行早转向了高周转的狂飙模式市值突破千亿，而合生还是老模式没有创新，年销售额更是停滞在150亿，被对手甩开十条街。

此后的十多年，是合生求生存的时期。企业内部的职业经理人如走马灯般不断的更换， 长期的业绩低迷让家族矛盾日益的尖锐。

为缓解地产主业的巨大资金困境，在2012年成立的珠江人寿，靠万能险输血地产的模式，但关联交易频繁遭保监会整治，导致业务断崖式的下跌，进一步的掐断了集团潜在的资金来源。

2025年的4月，更爆出有员工“卖车抵薪”的丑闻。家族接班同样是步履维艰，中高层断层离职，95后侄子朱梓阳被推向前台顶雷。

站在如今的时间节点回望朱孟依故事，当初那场393亿豪赌更像一场不顾一切的自我救赎。

那时他试图用旧改的项目重振手下的地产主业，更想用金融的杠杆撬动企业更多的可能和出路，但结果却是旧疾未愈又添了新伤。

当集团其他项目的输血能力告急，当合生创展负债率持续攀升，小编想问大家，这个曾经的地产航母是否正在重复恒大、融创的老路？

但话说回来，不管是不是在风云变化的商海，留给朱氏家族重构商业模式的时间，已经不多了。

各位老铁有什么看法？欢迎评论区探讨。

出自《艺把刀故事汇》丨艺把刀

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来源：

朱孟依:是中国房地产界的风云人物 人称“朱老农”. 中国小康网. [2023-06-27].

地产教父朱孟依:十年前楼市首富，曾造最大鬼城. 新浪财经. [2023-07-14].