【大河财立方 记者 王宁宁 深圳报道】5月28日，广州调整优化差别化住房信贷政策，成为率先实现房贷利率市场化的一线城市。
据中国人民银行广东省分行消息，广州市首套房首付比例最低15%、二套房首付比例最低25%，取消利率下限，自5月29日起执行。
目前，广东省仅有深圳未完全放开房贷利率的定价，不过深圳5月28日也宣布下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。多位业内人士接受大河财立方记者采访时表示，预计北京将会围绕限购放松、房贷首付和利率下调等方面进行优化调整。
上海、广州、深圳全面调整利率，业内预计北京也将进行优化调整
5月28日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），指出由广东市场利率定价自律机制，优化广州市差别化住房信贷政策。
随后，记者从中国人民银行广东省分行官微平台获悉，《广州市调整优化差别化住房信贷政策》（下称《政策》），明确指出相关区域对应住房条件的首付比例和利率下限。
此次广州楼市新政，明确首套商品住房最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限；第二套商品住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。
购房者最为关心的问题，便是广州新政出台，月供能省多少钱？记者计算发现，若按贷款200万元，等额本息、贷款30年计算，新政执行前广东市场可享受的最低贷款利率3.85%、月供为9376.16元；新政执行后，若按当前广州较低房贷利率3.4%计算，月供为8869.62元，每月可少还506.54元。
此次广州出台新政，成为首个完全放开房贷利率定价的一线城市。另外，深圳没有取消利率下限，但明确下调了个人住房贷款最低首付比例和利率下限。
5月28日，据《深圳特区报》，根据深圳市政府调控要求，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房最低首付比例由原来的30%调整为20%，利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP；二套房首付比例由原先的40%调整为30%，利率下限由原LPR+30BP调整为LPR-5BP。
5月27日，上海出台最新购房优化政策，首套房首付比例调整为不低于20%，利率下限调整为3.5%；二套房首付款比例调整为不低于35%，利率下限调整为3.9%，充分表明了一线城市降低资金成本的政策意图。
易居研究院研究总监严跃进表示，深圳楼市新政与上海相似，尤其首付比例调整为20%，这充分说明一线城市正全面进入降首付降利率的重要阶段。“北京后续或也将跟进，预计全国仅有北京、上海和深圳首套房首付比例为20%，其他城市将进入15%的行列。”
广州非户籍人口，缴纳社保6个月即可购房
值得注意的是，此次广州将非户籍人群购房社保缴纳年限从2年调整为6个月，刺激非户籍人口购房需求。
“扶持非户籍家庭、单身人士、非户籍人才购房，是近期一线城市政策集中的方向，这次广州政策支持力度比较大。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，以广州为代表的珠三角地区，外来人口较多，置业买房现象普遍，加上一线城市中新市民、年轻人居多，非户籍人士的住房消费潜力大。
尽管广州对首付比例明确了下限、按揭利率不设下限，但在区域上明显存在差异。李宇嘉指出，非限购区域，住房供大于求，若首付比例下行，导致房价跌幅超过15%或25%，银行贷款可能会面临损失，此次广州将主动权交给银行，基于市场制定差异化的首付与利率，有利于保障其资产安全。
与此同时，近期楼市新政密集出台，也是为了缓解当前楼市面临的压力。2024年1至4月，我国新房销售降幅扩大，消化存量房产政策仍待发力。据中指研究院数据，1至4月，我国新建商品房销售面积2.9亿平方米，同比下降20.2%；新房销售额2.8万亿元，同比下降28.3%。
百城二手住宅价格继续下探。今年4月，百城二手住宅均价环比下跌0.75%，同比下跌5.38%，其中天津、深圳、广州环比跌幅相对较小。
“近期，新房交付压力加大，迫切需要一揽子政策提振楼市交易信心，促进新房、二手房去库存化，带动开发商资金回流。”对于此次广州取消限售，李宇嘉表示，这是一把双刃剑，关键在于能否鼓励新市民进入市场，库存消化的同时，稳定楼市价格预期。
“以旧换新”，广州鼓励规模化租赁机构收购存量住房
对于城市“以旧换新”，日前便有超50个城市跟进，此次广州创新该交易模式，提出鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。
同时，广州还在公积金购房、二手房转让等方面作出创新。“一线城市目前公积金的政策调整，主要是公积金贷款利率下调和额度提高，广州提出公积金支付充当首付款的做法，还是第一次。而且不再明确审核二手房转让取得不动产权证的时间，实际上在鼓励二手房交易。”严跃进说。
李宇嘉认为，消费者贷款买房，可以用公积金支付首付款，而且缴纳6个月就能提取，目的在于提升消费者的首付款支付能力，缓解当前商品房销售下行压力。
不同于上海鼓励企业收购，广州明确制定规模化租赁机构，鼓励房地产业各协会、房地产企业、中介机构搭建平台实施中介机构代售、旧房换购等多种形式的商品住房“以旧换新”，鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。
记者通过采访多位业内人士获悉，这一次广州楼市新政，超出了市场预期，短期内会提升楼市交易情绪和规模，未来关键要看政策落地情况，以加速库存去化、稳定价格预期并给予市场信心。
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