本文来源：时代财经 作者：李益文
限购城市正在加速消失。
5月9日，杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》（以下简称《通知》），明确即日起在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。这意味着，历时8年的杭州楼市限购政策全面取消。
同日下午，西安市住房和城乡建设局等4部门联合发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，同样明确指出，全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
在当下，放松楼市限购政策已成为城市间的共识。据时代财经不完全统计，此前执行房产限购的四十余地中，仅剩北京、上海、深圳、广州、天津、珠海横琴以及海南全省仍有限购政策，而在风潮之下，这几个地区也正在不断松绑优化限购政策。
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实施上，这样的情况并不是第一次出现。2014年房价高位回落时，除了四个一线城市以及三亚市外，其他地区也曾大面积退出限购政策，但随着楼市的恢复，限购政策在不久后又再度兴起。
本轮限购政策的调整是否为历史的重演？未来，中国楼市有无可能全面取消限购？
对此，多名房产经济专家告诉时代财经，房地产市场供需关系已发生重大改变，当前来看，房地产市场已不具备大幅反弹基础。但对于全国范围内能否全面取消限购，仍存在争议。
房市低迷推动限购放开
尘埃落定，杭州和西安最终还是全面取消了限购政策。
在此之前，西安、杭州两地市场已多次流出“将全面取消新房限购的传闻”，尽管均曾多次否认，但两地近期低迷的楼市成交数据，以及密集出台的利好政策等，都给予了市场关于“全面放开限购”的支撑。
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年4月西安市场情绪指数为-0.9，已降至历史新低，位于市场低迷区间。此前，4月西安新建商品住宅成交面积虽环比微升0.3%，但单月及累计成交同比均降超30%，去化周期较上月延长约1个月至11.8个月。
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杭州的情况也不容乐观。据克而瑞数据，今年4月，杭州楼市降温特征明显，截至4月27日，杭州全市商品房供应面积约53万平方米，较3月下跌46%；成交面积45万平方米，环比下跌55%。
此前因二手房限购放开而火爆的二手房市场，也存在较大房价下跌压力。根据杭州贝壳研究院的统计，4月份杭州十个行政区二手房均价全部下跌，部分地区跌幅高达21%。
在全面放开新房限购之前，两地均出台了包括逐步放开郊区限购、降低贷款利率和调整首付比例等一系列利好政策，但后续效果初显乏力。
而从全国范围来看，被誉为最严限购的长沙、过去一年房价逆势涨幅位居全国第一的成都，均赶在“五一”假期前宣布取消限购。此前，苏州、郑州、济南、石家庄等热门城市也均先后取消了限购政策。
中央层面，4月30日召开的政治局会议也对房产地市场提出了“去存量，优增量”的要求。会议强调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
房地产市场或不具备大幅反弹基础
“毫无疑问，杭州的全面放开（限购政策）是一标志性的事件。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代财经，作为此前除一线城市外房价涨幅最大、关注度讨论度最高的城市，杭州市全面放开限购标志着“限购政策”有望全面退出二三线城市。
无独有偶，易居研究院研究总监严跃进向时代财经表示了相似的观点。
“西安和杭州在同一日取消限购政策，这是一种大趋势。目前全国省会城市几乎均取消了限购政策，是限购历史上的重大事件，意味着各地执行多年的限购政策正式从政策工具箱中剔除，也意味着‘市场归市场、保障归保障’思路的进一步落实。”他说。
2010年，为应对房价激增、炒房活跃的房产市场，国务院发布了被称为“国十条”的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中就提出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。
依据此条，北京率先出台了基于户籍、社保、购房状况等为基础条件的限购门槛，各地方随即快速跟进，最多时，超百余座城市出台有不同程度的限购政策。
但在2014年，受经济波动等因素影响，部分地方楼市价格快速下跌，甚至有地区房价跌幅超50%。为提振楼市，地区间纷纷退出或变相取消限购政策，最终仅剩4座一线城市以及三亚保留有限购。而随着各项利好政策的出台，房价逐步恢复，城市间的限购政策又再度重回。
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本轮限购政策的放松及退出，是对2014年重演？亦或是我国房地产市场的新转折？对此，多名受访专家均认为，楼市供需关系已发生重大改变，当前来看，房地产市场已不具备大幅反弹基础。
“居民基本住房需求已经得到满足，”中指研究院市场研究总监陈文静告诉时代财经，当前，人口总量减少、城镇化进程放缓、居民购房预期较为理性等因素，都直接影响房地产市场的修复节奏和态势，本轮房地产市场已不具备大幅反弹的基础，且随着房地产发展新模式加快构建，房地产行业也将步入高质量发展新阶段。
不过，对于全国范围内能否全面取消限购，专家间仍有不同意见。
在李宇嘉看来，“房住不炒”是此前多次写入政府工作报告中的关键词，也已成为我国的顶层设计之一。作为国家经济中心的一线城市的重点区域，和像海南等政策重点建设区，存在较大炒作空间，均应出台相关限购政策避免出现畸形炒作，推高房价，阻碍地方发展。
严跃进则认为，尽管当前一线城市的全面放开仍条件不成熟，但限购政策一定程度上阻碍了市场资源的流通，不符合市场规律。从未来而言，所有城市应该都取消掉限购政策，让“市场的归市场的、保障的归保障的”。
而在诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱看来，一线城市的全面放开与否，取决于市场的恢复状况。王小嫱向时代财经表示，若接下来市场好转迹象不明显，预计四季度可能会有一线城市全面放开限购。
至于本轮放开限购又将在多大程度上推动房市？一众专家均认为，放开限购等系列重磅政策的推出，将进一步刺激释放消费需求，未来将逐渐在成交量上有一定的积极体现。但当前市场情绪仍处于低迷状态，全面回温似乎还有一段路要走，楼市企稳仍有赖市场预期的恢复。
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